去年6月，花样年旗下物业公司彩生活分拆上市，挂牌仅3日其市值涨至55.6亿港元。今年上半年，彩生活总营收2.78亿元，毛利率达73.9%。彩生活分拆上市后新业务市值“猛涨”，引发众多房企欲跟风。上周，多家房企发布上半年业绩发布，纷纷明确集团业务板块“分拆上市”。目前万科、万达、中海、保利、碧桂园等中国千亿房企均明确表示了将集团多板块分拆上市计划，其中物业上市成为多数房企集中选择的分拆板块。
现象：
多家千亿房企宣称“分拆上市”
上周，碧桂园业绩发布会上，集团总裁莫斌表示，未来能分拆上市版块都会分拆，增加品牌影响力，增加对集团母体的贡献。碧桂园首席财务官吴建斌说，碧桂园教育板块有品牌、有规模，市场也认可教育产业，碧桂园去年以来就研究教育板块上市的事情，当前已经成立了工作组在推进这项工作，将会赶在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。同时，物业板块已经纳入上市计划之中，物业管理面积、收入增长非常快，收入在今年上半年达到了人民币9.05亿元，也将登陆A股市场。对于酒店板块，正在引进合作伙伴筹划盘活，但也不放弃上市的目标。
当天，中海地产也发布业绩报告也披露，拟分拆全资附属公司中海物业，并且将在香港联交所独立上市，目前分拆及上市的准备工作正在全面推进。有媒体报道称，中海地产主席兼行政总裁郝建民未对物业分拆上市做进一步信息披露。
作为中国房企领头羊，万科在今年5月的股东大会上，总裁郁亮明确表示，“未来万科希望培育更多的新业务，以万亿市值作为奋斗目标，从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。”
趋势：
房企分拆上市多选重回“A股”
日前，去年才登陆香港联交所的万达商业宣布，公司回归A股的方案获得内资股股东100%支持，H股股东支持率也高达99.8%。万达预计，此次回归A股总募集资金达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。
万达商业高调回归A股并非孤例。早在今年6月，富力地产便正式披露回归A股的预案，拟发行10.8亿股A股，预计募集资金不超过350亿元。富力地产方面透露，公司希望在明年上半年能够有比较明确的回归时间表。碧桂园继年初提出将酒店业务分拆上市后，又宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市。恒大地产也分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板上市，等到时机成熟实现转板上市。旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A H双平台的建立，但尚未有具体的时间表。
业内人士表示，分拆上市的意义其实是一种企业规模成长的必然。也是在房企运作的基础上，各板块独立运作的体现。势必利好后续专业化的运作模式的形成。
为何众多房企分拆上市重回A股？安居客报告分析认为，A股市场虽有震荡，但基本可以认定是暂时的。进入A股市场是扩大融资、增强与内地投资者联动等有效方式。另外也和A股市场较易吸收央行降息降准背后的流动性有关。这对于很多房企分拆业务来说是极好的资金扩充的机会，利好相应板块的专业度提升。
分析：
房企分拆上市为哪般？
1.白银时代房企寻求更多活路
近年，不少房企大鳄均表示，房地产行业步入了白银时代，房企需要需求转型，并且能有多元化发展。万科总裁郁亮坦言，长期来看，房地产行业已经进入白银时代，随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。
有不少行内人士表示，跟房地产升级转型有很大的关系，房地产企业，特别是千亿级的房企大鳄若要壮大，不能仅仅靠房地产业务，所以需要多板块发展。业内资深专家韩世同表示，如今房企传统快速周转的方式利润不高，目前一线城市地价趋高并且拿地不容易，三四线城市楼市不乐观，房企都需要寻找其他板块新增长点。以前房企都是粗放式的整体上市，现如今开始分拆上市，称为多个上市公司的控股集团，壮大集团发展，寻求更多发展路子。
2.子公司良好提升集团母体价值
今年7月1日，恒大旗下恒大淘宝足球俱乐部宣布即将挂牌新三板成为“亚洲足球第一股”。仅一日之后，恒大又宣布旗下恒大文化也将在新三板挂牌。以迅雷不及掩耳之势，恒大集团主席许家印将恒大的多元化业务一一送入资本市场。算上此前收购的恒大健康以及与腾讯合作拿下的香港壳公司马斯葛，恒大已有五个上市平台。而据许家印透露，未来三年有意将粮油、矿泉水、乳业、旅游地产项目等多个业务纷纷进行资本化，未来恒大系上市公司或将达到10家左右。至此，一个围绕母公司恒大地产集团的上市公司群雏形已现。
凭借强大的品牌影响力，恒大地产在上半年表现勇猛，夺得全国房地产销售面积、同比增幅、目标完成率等十项第一。更在6月创造了首个“200亿月”，随着下半年销售旺季的到来以及新项目入市，恒大1500亿的年度销售目标有望提前超额实现。
关于分拆上市碧桂园集团总裁莫斌表示，只要对母体经营有价值，都会将旗下产业逐步分拆上市。
3.分拆上市实现再融资
广州知名地产专家邓浩志指出，目前，大型房企想方设法寻求多个业务上市，这跟房地产行业利润下滑有着莫大的关系，行业整体进入利润“中利”时代，有的企业甚至面临亏损的状况，多数企业短期内资金压力巨大，寻找解决问题之策迫在眉睫。资金链紧张将是房地产行业整合的良机，有实力的企业通过分拆上实现再融资。
也有业内人士表示，子公司上市后，无疑将使集团的整体融资能力得到增强。例如恒大分拆足球、文化产业，好处在于将有助于优化公司的资本架构，兑现“降负”承诺。由于新三板市盈率要高于港股，恒大所持有子公司资产将获得明显的溢价，公司的资产估值也有望随之提升，继而刺激公司股价上涨，使其融资能力得到增强。若以上盘算等以最终落地，恒大则可利用再融资进行产能扩张或新项目的培育。