2015年4月27日, 万科公布了2015年第一季度财务报告。报告显示万科一季度实现营收88.9亿元，同比下降6.35%；归属上市公司股东的净利润6.5亿元，同比下滑57.49%。
表1：万科15年1季度主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
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2015.3.31 |
2014.12.31 |
增减变动（％） |
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资产总额 |
526,040,441,430.28 |
508,408,755,415.65 |
3.47% |
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归属于上市公司股东的股东权益 |
88,877,231,658.13 |
88,164,569,909.35 |
0.81% |
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股本（股） |
11,046,108,081 |
11,037,507,242 |
0.08% |
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归属于上市公司股东的每股净资产 |
8.05 |
7.99 |
0.73% |
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2015年1-3月 |
2014年1-3月 |
增减变动（％） |
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营业收入 |
8,894,338,157.14 |
9,497,216,581.95 |
-6.35% |
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归属于上市公司股东的净利润 |
650,232,416.58 |
1,529,479,377.61 |
-57.49% |
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归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
628,665,189.14 |
1,530,765,419.18 |
-58.93% |
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经营活动产生的现金流量净额 |
(15,344,421,452.01) |
(5,579,130,508.35) |
-175.03% |
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每股经营活动产生的现金流量净额 |
(1.39) |
(0.51) |
-174.82% |
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基本每股收益 |
0.059 |
0.139 |
-57.55% |
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稀释每股收益 |
0.059 |
0.139 |
-57.55% |
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加权平均净资产收益率 |
0.73% |
1.97% |
-1.24个百分点 |
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扣除非经常性损益后的净资产收益率 |
0.71% |
1.98% |
-1.27个百分点 |
万科管理层认为公司2015年1季度净利润同比下降的原因主要在于，去年1季度净利润基数较高：2014年1季度，公司项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益产生较为集中，使得单季净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水平。而本报告期，公司结算项目毛利率一般，投资收益产生较少；相对于结算规模，费用在全年各个季度的分布更为平均，今年1季度费用占全年的比例高于结算利润占全年的比例，扣除费用后，1季度预计净利润率将低于全年水平。
表2：主要会计报表项目大幅度变动的情况及原因
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项目 |
2015-3-31 （人民币万元） |
2014-12-31 （人民币万元） |
变动幅度 |
说明 |
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货币资金 |
3,888,971.46 |
6,271,525.34 |
-37.99% |
投资与偿还借款 |
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固定资产 |
322,143.40 |
230,835.17 |
39.56% |
部分在建工程完工转入固定资产 |
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在建工程 |
87,367.41 |
183,348.06 |
-52.35% |
部分在建工程完工转入固定资产 |
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短期借款 |
102,330.44 |
238,306.97 |
-57.06% |
偿还到期借款 |
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应付职工薪酬 |
44,698.05 |
183,083.00 |
-75.59% |
支付奖金 |
表3：主要财务指标大幅度变动的情况及原因
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项目 |
2015年1-3月 （人民币万元） |
2014年1-3月 （人民币万元） |
变动幅度 |
说明 |
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营业收入 |
889,433.82 |
949,721.66 |
-6.35% |
结算收入减少 |
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营业成本 |
587,011.02 |
570,627.72 |
2.87% |
结算成本增加 |
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营业税金及附加 |
75,389.09 |
90,525.72 |
-16.72% |
结算收入减少 |
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投资收益 |
36,181.86 |
73,082.08 |
-50.49% |
大宗股权交易相较上年同期减少 |
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利润总额 |
118,426.51 |
203,919.79 |
-41.92% |
营业利润减少 |
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所得税 |
27,623.89 |
40,086.74 |
-31.09% |
应税利润减少 |
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归属上市公司股东的净利润 |
65,023.24 |
152,947.94 |
-57.49% |
收入下降、利润减少 |
万科公布2015年第一季度财务报告以后，市场不乏唱衰之声。与此同时，安邦保险由于大幅减持，不再位于万科的十大股东行列。市场人士普遍将万科今年一季度净利润同比下降57.49%和安邦保险大幅减持万科企业股票视为关联的因果事件，认为万科进入了深度转型的阵痛期，转型速度较慢，利润回升速度不及预期，因此遭遇安邦看空。万科作为中国房地产开发的龙头企业，其经营状况在一定程度上反映了中国房地产市场状况。万科惨淡的一季度财务报告引发市场人士和投资者对中国房地产市场整体运行情况的警觉和担忧。
过去十几年来，中国房地产市场需求规模处于高速增长时期，房价和土地价格均保持快速上涨，房地产开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。因此，当时的规模扩张能给房企带来销售收入的快速上涨、经营成本的下降以及净利润的不断攀升，部分房企更是通过规模持续扩张取得和巩固了行业龙头地位。然而，进入2014年，房地产市场回归均衡，房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动，成交量同比亦出现下滑。相应地，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高、资金短缺等问题突显。此时若继续盲目扩张规模只会带来更大的资源占用和更多的货存，加剧资金周转的困难和经营风险。面对行业回归总体均衡的“新常态”，简单的规模扩张、增加利润的方式，在2014年似乎已经走到尽头。
其实，万科早在2014年年度财务报告里面就有提到：伴随房地产行业由黄金时代转入白银时代，房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束，房地产行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。
伴随中国房地产市场的“需求探顶，供求逆转”，万科本身对于规模已经不再有要求，其业绩增速还将继续放缓。面对净利率的下滑，万科现阶段其实是更加坚持“现金为王”的策略了。
2015年一季度报告期内，万科坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源，新增加开发项目9个，按公司权益计算的占地面积约69.2万平方米，对应规划建筑面积约170.0万平方米，平均楼面地价约4,769元/平方米。截至报告期末，公司资金充裕，财务状况安全稳健，持有现金388.9亿元，远大于短期借款和一年内到期长期借款的总和236.3亿元；净负债率为21.13%，继续保持在行业低位。
在积极谋求转型方面，万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅”+“城市配套服务商”。三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务。一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。
短期来看，万科净利率已经下行到了拐点；长期来看，万科转型和改革的决心显著，并已确定了正确的方向。因此对于万科2015年一季度的财报，市场不必过分的解读。