题记：碧桂园2014年，有坚持，也有改变。碧桂园提出未来规划基本还是坚持原有的风格，坚守三四线城市，拒绝多元化，控制海外投资占比等。毕竟进入一二线城市与碧桂园的企业风格与操盘经验不符，有可能导致项目亏损严重。
这些年，经过房地产行业快速扩张后，万科、万达、恒大纷纷踏上转型的道路，14年达到千亿销售额的碧桂园则强调“坚持主业不变，将住宅和刚需市场发挥到极致”。
与房企投资方向转型相比，碧桂园近几年最大的变化则是公司内部。这一家家族化很浓的民营房企，正在淡化家族概念，引入房地产职业经理人，而这也正是碧桂园经过高速发展后企业要获得长远发展的必然选择。
淡化家族概念，引入职业经理人
14年6月，碧桂园正式发布公告，集团营销中心总经理杨永潮调任董事局主席特别助理，其执行董事职位未变。两个月之后，碧桂园宣布杨永潮辞任执行董事职务，标志着这位元老级重臣、创始人杨国强的侄子正式告别碧桂园。随后，程光煜接替杨永潮任营销中心总经理职位，其工作经历仅有，但已经历任碧桂园集团董事局主席助理、总裁助理、粤闽区域总裁等职位，其领导的粤闽区域在2013年实现销售额同比增长234%，净利润同比增长105%的成绩。杨国强敢于提拔这位年轻的少帅顶替功勋卓著的家族成员杨永潮，足以见其用人之道。
同时，在此前10年，中建五局副总经理莫斌出任碧桂园执行董事，填补公司在建筑工程、质量管控等领域的短板，并将碧桂园重新带入发展轨道。13年，被誉为“清华神童”的富力地产副总裁朱荣斌加盟碧桂园出任联席总裁，成为公司土地拓展指挥官，与莫斌一起成为杨国强的“左膀右臂”，并推动碧桂园进入房企千亿俱乐部。进入14年，为了弥补公司在财务管理、成本控制方面的不足，杨国强重金聘请中国海外前财务总监吴建斌出任执行董事及首席财务官。莫斌、朱荣斌、吴建斌，“三斌”一起撑起调整之后的碧桂园。
伴随着职业化的进程，碧桂园内部的家族色彩逐渐淡化。目前，碧桂园的执行董事共有14人，元老席位下降，职业经理人席位明显上升。
自我手术，控成本提利润
14年上半年该公司总收入约383.2亿元，同比增长42.2%。土地增值税拨备后毛利润100.5亿元，同比增长26%，权益所有人应占利润约54.2亿元，同比上升25.6%，核心利润人47.1亿元，同比上升14.1%。毛利润由13年上半年的33.9%下降至14年上半年的28.6%。
针对毛利率下滑的情况，14年碧桂园采取多项措施希望稳定毛利率。首先是融资成本。吴建斌上任后，凭借良好的业缘关系为碧桂园筹集了两笔优先票据，7.5%及7.875%的票息率比此前公司发行的11.25%高息债明显降低。14年上半年，其的加权融资成本为8.2%，比13年同比减少约1%。惠誉国际首次给予碧桂园BB+（展望平稳）的企业信用评级和债券信用评级，标准普尔将碧桂园的企业信用评级由BB上调至BB+（展望平稳）及债劵信用评级从BB-上调至BB+（展望平稳）。上任以来，吴建斌着力于加强碧桂园与各大评级机构、投资机构及境外银行的沟通。据了解，该公司目前正筹备一笔银团贷款，预计全年融资成本将进一步降低。而吴建斌的目标是在未来两三年内让碧桂园拿到目前只属于央企和国企的投资级评级。
14年上半年，碧桂园首次提出了可动用现金占总资产的比例高于10%，净借贷比率低于70%的要求。高度重视经营性现金流管理，适时根据销售和回款情况调整土地投资和项目开发节奏。
“三四线杀手”，重金推进
14年碧桂园获取土地的预期建筑面积为1918万平方米，总地价164.1亿元。对比2014年全年合同销售面积1928万平方米，碧桂园的新增土储仍然保持着覆盖消耗的平衡。但从未来发展土地来看，碧桂园对保持土储和规模的需要似乎仍然紧迫。截至14年6月30日，碧桂园共有209个，其中已竣工总建筑面积为5078万平方米，在建总建筑面积为3949万平方米，持作未来发展土地的总建筑面积为3780万平方米。在拓展土地的方向中，三四线城市无疑正是碧桂园重点瞄准的市场。214年碧桂园获取的1918万平方米土地建面中，属公司权益所有人的预期建筑面积约为1798万平方米，平均地价仅为867元/平方米。按照城市行政级别划分，碧桂园去年新进入的地级市有22个，新进入的县级市(县)为37个。
事实上，三四线城市也正是碧桂园业绩的重要组成部分。在碧桂园去年1288亿的全年销售业绩中，一线城市业绩贡献占比仅为3%，除一线城市外的省会城市和直辖市占比为18%，国内其他城市占比则高达78%。据碧桂园公开回应，新型城镇化及刚需人口的增长是其开拓三四线的最大动力，其目标还包括约1300个符合筛选条件的县市。
然而，对于三四线城市而言，如碧桂园般外来品牌房企的进入带动了成交，却也在加大市场的分化力度和库存去化压力。据碧桂园披露，2014年其有17个项目在当地市场占有率超过30%，几乎均为三四线城市项目。
带有品牌效应、产品和园林设计以及标准化成本优势的品牌房企，进入原本以本地中小开发商为主的三四线城市，几乎总能赚盆满钵满，但无形中也让本地开发商的因为成本和价格劣势面临更大的去库存打击。
然而，外来房企加速两级分化的局面同样是“双刃剑”，库存的背后可能是价格战的隐忧。碧桂园首次进入该地开盘即引起疯抢，本地开发商在成本上不占优势，特别是涉及拆迁的项目更难定价，“很难说会不会降价。”
在三四线城市拓展的过程中，碧桂园或许会以“洗牌者”的姿态加速甚至参与市场分化和并购的局面，但在行业龙头万科减少拿地，三四线“伙伴”恒大转向一二线，行业普遍看空三四线楼市时，碧桂园“巩固三四线”战略有其优势，却也可能面临着隐忧。
综上所述，碧桂园所做的调整的核心在于专业于住宅开发和刚需开发，通过内部机构与人员的更新，筹资模式的多元化，带动其的整体发展。