【数据观察】南山区高新科技园市调报告

2015-02-06  撰写人：张诚  阅读：6500

一，科技园宏观概况

      科技园位于深圳西南部，矗立在地理环境优越，文化氛围浓郁的南山中心区，众多科研院所云集，是深圳市科技、信息、人才资源最密集的区域之一；片区内交通便利，深南大道、滨海大道和北环大道横贯东西，将高新科技园与宝安、南山、福田、罗湖中心区紧密的联系在一起。 科技园位于深圳西南部，矗立在地理环境优越，文化氛围浓郁的南山中心区，众多科研院所云集，是深圳市科技、信息、人才资源最密集的区域之一；片区内交通便利，深南大道、滨海大道和北环大道横贯东西，将高新科技园与宝安、南山、福田、罗湖中心区紧密的联系在一起。

      深圳南山科技园于2001年投资建设，总投资60亿元人民币，园区占地70.6万平方米，建筑面积300万平方米。是以市场为导向，集高新技术的研发、高新技术企业的孵化、创新人才的吸纳与培育于一体的国家级大学科技园。2003年10月，在深圳被科技部和教育部授予“国家大学科技园”称号。

科技园区位优势明显，园区内道路横纵交错，连通深南大道、北环大道以及南海大道；经深南大道，地铁1号线连接，形成罗湖、福田、南山、宝安中心区半小时路程线，25条公交线通达深圳大部分地区，覆盖辐射范围广，南海大道延伸至广深高速，距高速公路入口不到5分钟路程。

深圳高新技术产业开发区（深圳高新区）始建于1996年9月。 2013年深圳高新区全年实现工业总产值5054.57 亿元，同比增长34.2%，是96年高新区建区之初的40倍。占全市的35.5%。按照高新区规划面积11.5 平方公里来计算，2013年每平方公里创造工业总产值452.57 亿元，按照高新区工业用地3.28 平方公里来计算，每平方公里创造工业总产值1636.15 亿元。

高新区已形成了通讯产业群、计算机产业群、软件产业群、医药产业群、新材料产业群、光机电一体化产业群。全区产业规模不断扩大，经济效益和社会效益同步增长，汇聚和培育了一批产业优势突出的骨干企业，年销售超亿元的企业153家，经认定的国家高新技术企业540家。深圳湾园区培育上市企业81家。

由政府、院校、留学生协会等共同创办的孵化器群已经形成，为“创业板”和“新三板”市场培育了一批优质的企业资源。“深圳高新区孵化器联盟”进一步聚合创新资源，推动区内中小科技企业快速成长；高新区“创业投资服务广场”正在为高科技企业提供投融资与创业服务。

二，科技园办公物业现状分析


从调研结果来看，共45个项目主要延科苑北路和深南大道分布，随着城市更新的加快，该片区内华润城旧改项目大冲商务中心和中洲智邦讯美科技广场新建项目等也在紧锣密鼓的进行中；

从行业占比来看，科技开发及研究和软件开发占整个园区企业总数的79%，主要是因为政府政策引导和园区的整体定位的体现。

由于园区内企业多从事软件开发，科研以及生物工程等行业，连续性强，行业凝聚力强，租期都在3-5年，甚至10年以上。

腾讯大厦-自用型


腾讯大厦于2009年落成，腾讯总部入驻，大厦为整体自用，由于庞大的人员团队，该大厦仍未解决办公空间不足等问题，为此腾讯还向周边研祥科技大厦，比克科技大厦、科兴科学园租用办公用地，以缓解办公空间紧张问题。

国人通信大厦-自用型


国人通信大厦是由深圳国人通信有限公司经由深圳市政府、南山区政府审核批准而建，由深圳市保利物业服务有限公司进行管理。该大厦为国人通信有限公司总部基地，属整体自用型，但有极少量空置单元出租，目前已满租。

海王银河科技大厦-自用出租混合型


海王银河科技大厦是由海王集团投资兴建的多功能综合大楼，位于深圳市南山区科技园中三路一号，临近深大地铁A3出口处。1-5层为商业配套，6-28层为甲级纯写字楼，且一半是开发商自用，作为海王集团第二总部基地，出租部分均为精装，租金约135元/平方米·月。

科兴科学院-整体出租型


科兴科学园位于深圳高新科技园核心位置，体量磅礴，配套完善。项目地处深圳口岸、码头、机场多维度交通枢纽中心，踞守北环大道与深南大道两条市政主干道，拥有超过 20条公交线路，门前即公交站台，地铁罗宝线深大站仅15分钟；配以国际标准的高端办公商务配套，一站式生态办公新模式全面满足企业及办公人群需求。

科技园坚达大厦-待改造项目

科技园坚达大厦位于南山科技工业园科苑路10号，共5层，附有一栋厂房，由于建筑年代久远，该大厦整体形象欠佳，租金水平和配套设施与周边甲级写字楼相比也有较大的差距，属于待改造项目。

讯美科技广场-中洲新建项目


项目位于深圳市南山高新区中区东侧，南眺深南大道，北望北环大道，西临科苑大道，将建成高品位战略性新兴产业科技园，集企业研发、办公、总部、综合性配套服务设施于一体，将成为深圳高新区的标志性建筑群及重要的产业基地。

南山大冲金融中心-华润旧改项目


华润大冲改造项目的占地面积达68.4万平方米，总建筑面积近300万平方米，是深圳市最大的旧改项目。华润大冲改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，是深圳市目前最大的城中村改造项目，包括一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。

生产力大厦-政府合作项目


生产力大楼因“深港生产力基地”入驻而得名。“深港生产力基地”是深圳市政府和香港生产力促进局在2004年“高交会”上签署的重要合作项目。旨在为深圳与香港的中小企业和高新技术产业提供支持服务。

三，科技园办公物业发展建议

Strengths：深南、滨海、北环大道横贯东西，与南山、福田、宝安中心区形成良好的呼应，地理位置优越；科技园已成为软件科技等行业进驻的不二选择，形成全国高科技园区的典范，行业分为浓厚；科技园是中国计算机软件、科技等机构的总部集聚地，总部优势和集聚相应明显。

Weakness：科技园开发建设重心是形成具有代表性科技园区，酒店、购物中心等配套相对不足；尽管园区租金普遍较高，但还是存在供不应求的的情况。

Opportunity：聚集大量大型企业，公司总部，有稳定客群支持，区域内客群稳定；同时，为进一步将科技园建设成国际化的科研中心，政府推出一系列优惠政策进行鼓励；而且区域内对高品质写字楼存在需求。

Threats：园区内部分写字楼由建造年代久远，设施陈旧，有待升级改造。

科技园写字楼的物业水平总体较高，行业凝聚力强，区位优势明显，但产业较单一，多元化趋势势在必行，未来市场潜力巨大；

园区写字楼多以自用为主，并有少量出租，但还是存在部分物业供给不足，未来新建和旧改项目的推出将能很好的解决以上问题；

科技园以打造计算机软件、科技类等高科技行业产业基地的典范，但园区内配套设施相对不足，未来开发潜力巨大，商业价值明显；

物业分布较为混乱，仍有待改造厂房存在，随着高新区日益繁荣和成熟，基于后续发展优势和自身区位等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值仍将具备上升空间。