世联策略青岛公司-刘洋
随着中国经济的发展，房地产市场进入一个新的领域，产业地产等一系列主题地产异军突起，展现出新的生命力。产业园作为产业地产的重要载体，成为房地产市场发展的重要方向。产业园区，是产业的聚集区，技术的产业化项目，是企业走向产业化道路集中区域，亦是企业的孵化平台。其发展历程经历了从最初的生产要素集聚到现代都市科技的重要阶段。
第一阶段为生产要素集聚阶段，发展的重要驱动力为政府的优惠政策，以低成本为导向，政策优惠导致人才、技术、资本的流入。在其发展过程中需要低廉的土地、劳动力、优惠的税收政策，进行加工型或者单一的产品制造，主要通过“贸易链”进行增值，此类园区主要为劳动密集型的传统产业；在产业主导的第二阶段，政府的政策和企业市场竞争力并驾齐驱作为驱动力，该阶段的产业园以一定的配套服务和研发能力为基础，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链，我国大多数创新园区正处于此阶段；第三阶段为创新突破阶段，以内力为主，技术推动，企业家精神作为驱动力，该阶段以高素质人才、较好的信息技术及其他高端产业配套服务为基础，以研发功能为主，中国北京中关村科技园、台湾新竹高科技园区均处在此阶段；第四阶段为现代都市科技，此阶段以高价值的财富级要素为驱动，成为事业发展中心和生活乐园融为一体的复合型园区，其基本配置为高价值品牌、高素质的人才资源、高增值能力和高投资回报率的巨额金融资本，园区主要产业为文化创意、科技创新及其他高端现代服务业，典型代表为美国硅谷。
中国目前的产业园区大多数处于第一、二阶段，主要的运营模式为政府主导型、政企合一型、企业主导型、产业主导型、社区主导型及服务主导型等运营模式。政府主导型及政企合一型，可最大程度享受政府的扶持政策，简化工作程序，但市场化程度不够，园区发展速度缓慢；以市场化机制为驱动的企业主导型园区及以产业为基础的产业主导型园区，结合综合服务，正快速发展，此种模式虽然对企业的资金要求及产业有较高要求，但市场化的运作，增加了产业园抗风险能力，精简机构实现了资源优化利用。
国内产业园的盈利模式近年来虽有创新，但主体模式仍较单一，资源有效利用率及产出较低。主要盈利模式为项目投资开发商，通过已建成房地产项目出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益，此种产业盈利模式收益有限，尚未完全开发项目的全部效益；其次园区开发商通过后期运营及附加服务获取收益，在一定程度上丰富了收益链条，但仍处于单纯的产业盈利模式，不利于园区的可持续发展。近年，产业园的盈利模式增加金融运作模式，园区建立或控股专业投资机构，如天使基金、VC、PE等进行投资，分享企业成长收益；也可通过信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。金融运作模式与传统的产业发展模式相互补充，在最大程度上实现了资源的高效利用，同时使开发商利益与园区企业利益相协调，促进园区的可持续发展，但该种模式尚处于起步阶段，并未形成成熟的运作体系。
在复杂多变的宏观经济环境下，我国的产业转型升级面临着巨大压力，当下，各产业园区投资开发商都在积极探索园区产业发展新模式，是选择金融与产业相结合发展，还是以科技创新驱动产业发展，或者是整合上下游产业链的产业集群发展，园区的投资运营商也正面临新的变局。未来产业园在多变的经济环境下将会有哪些发展趋势？
1、园区的投资主体越来越多样化。
随着混合所有制、金融体制的改革、公私合营模式(PPP)的推进，也就意味着无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施，政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱，所以未来园区的开发将会真正由市场起决定性的作用，由市场的群体力量来承担和补充更多政府的投资功能的缺失，产业园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势。
2、产城融合是未来产业园的发展趋势，向产业园的第四发展阶段迈进。
我国产业园区将逐渐转型升级，综合体和产业新城将成主流产品，产业园区企业要加强园区增值服务建设，提高企业竞争力，产业园区企业要在园区建设过程中，重视园区的服务配套，加强产品附加值，为入园企业提供更加便捷的生产生活环境。
3、产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力。
传统的产业园区在执行过程中遇到各种各样的因素，园区仅考虑利益而忽视了园区产业规模，为了园区存活使产业丧失了规模效益。所以未来园区要活下来，精准的产业定位和园区的差异化，成为至关重要的条件。
4、智慧园区与生态园区成为未来发展的主流方向。
这种趋势可以从三个层面上来看，一个层面是客户的要求越来越高，尤其是IT、新能源、新材料行业，从业人员对园区的环境要求越来越高，对服务要求越来越精细化。从政府管理的目标来看，原来是把企业引进来就行，现在不行了，除了高品质的企业和高品质的园区的硬件载体，还要求交通、人流、智能、低碳环保等等，城市管理要求也在提高。第三个是投资人的期望值也越来越高，低端园区的价值现在很难提高，所以现在很多的低端园区，都在进行腾笼换鸟，通过产业的升级来提高品质，来提高价值。所以这三个层面的新要求，就决定我们在未来做园区时，生态与智慧注定了要成为新亮点，也成为整个园区行业的大趋势。智慧园区旨在通过“感知”系统，在传统园区各单一系统间实现“互联”，并通过多维度“智能”分析，借助云计算、互联网等IT技术有效整合，使园区基础设施运行更加智能、绿色；使园区的运营管理更加规范与高效；使园区为客户提供更加高质与便捷的增值服务体系，以提升园区的差异化竞争优势，进而去改善园区以往相对单一的盈利模式。
5、园区的平台化规律越来越清晰。
园区企业发展带动产业园区发展，园区投资运营商要不断提高管理和服务水平，围绕优势产业和产业集群实施深度对接，围绕骨干企业和重大项目实施特色服务，拓宽合作领域、提升合作层次、促进深度融合，不断增强产业配套服务能力，延伸产业链条，提高产业竞争力。积极搭建服务平台，为园区企业提供金融、信息、研发、品牌宣传、公共关系、市场渠道、物业、孵化器等多元化服务。产业园的核心价值不是简单的销售变现，而是营造产业环境，打造产业园服务平台，产业园只有真正开始专注于平台生态圈的建设，才能真正形成自己的核心竞争力。
6、园区的盈利模式越来越丰富，最大程度提高资源利用率，实现园区可持续发展。
从产业投资方面，园区建立或控股专业投资机构进行投资，分享企业成长收益；从产业项目资本运作方面，在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活项目并获取收益；从现有物业资本运作方面，产业性房产通过信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。
正确掌握了产业园区的发展方向，才能在复杂多变的宏观经济环境和未来激烈的产业地产发展竞争中取得一席之地。