宝安区石岩街道产业空间市调报告

 

1. 片区概况

   

    

• 石岩街道概述

  石岩街道位于深圳市西北部、宝安区中部，介于西丽湖与石岩湖两大旅游胜地之间；下辖9个社区工作站、21个社区居委会，总人口50多万人，其中常住人口24.73万人，户籍人口1.3万人。全街道总面积64.6平方公里，一级水源保护区面积为9.05平方公里，占全街道总面积的13.7%，二级水源保护区面积28平方公里，占全街道总面积42.5%。石岩街道南依深圳特区，北连公明、光明，东邻龙华新区，西接新安西乡，是深圳西北部的交通枢纽。

   

   

 

• 经济概述

  2014年，石岩街道规模以上工业总产值近千亿元，同比增长12.5%；规模以上工业增加值达200亿元，同比增长12.5%。政府在石岩街道的“千万”资金引动了千亿市场效应。2014年，石岩街道积极引导国家高新技术企业科技创新，为企业争取了各类科技扶持资金三千万元，为产业结构转型升级添薪加柴。石岩街道经济部门工作热情高、力度强。

  石岩街道经济转型升级步伐加快。战略性新兴产业载体建设有序推进，开工建设奋达二期、创维二期、海森科技工业园等重大产业项目；恩斯迈二期、石岩总部经济园区项目和北大方正信产集团南方总部项目有望2015年开工。工业园区转型升级加速，新增北大方正科技园、宝安中小企业孵化中心以及宝联光电产业创新孵化园等3个市一级科技企业孵化器；宏发科技园被认定为深圳市（通讯网络设备）特色工业园，奋达科技园、同富康科技园被认定为宝安区科技创新园。

  商贸服务业实现重大突破。官田社区旧改项目一期4万平方米商业部分已完工，正在开展招商工作，这将结束石岩无大型商场的历史。

  优质企业不断增加。2014年新增规模以上企业32家，新增高新技术企业25家，齐普光电子有限公司成功登陆新三板。转移、淘汰低端企业提前完成，现已转移淘汰低端企业100家，腾退厂房面积10万多平方米。

  附：石岩街道2014年经济统计数据

 

 

• 片区产业空间分布

•  石岩片区的工业园区分布规律很明显，以社区为中心，沿松白路、塘头大道、洲石路、石龙大道和北环路等主干道密集分布，镇级生活、商业集中在浪心社区宝石路沿线，功能片区整体划分明显；

 

 

1. 片区主要工业园现状调查

   石岩街道的工业园在全片区内散落，以各个社区为中心分散分布，以北环路和洲石路沿线集中分布。

   

   

    

1、片区主要工业园出租情况

名称	位置	建筑面积（m2）	招租面积（㎡）	租金范围（元/㎡月）	管理 机构	项目类型
宏发工业园	深圳市宝安区石岩塘头大道	243000	1000	15-25	宏发物业	工业厂房
宏发佳特利高新园	石岩塘头大道	234000	500	16-30	宏发物业	工业厂房& 商务办公
宏发科技园	松白路西侧保利康门诊附近	138000	1000	15-25	宏发物业	工业厂房
海天蓝宇科技工业园	石龙工业二路	96000	15000	15-22	海天蓝宇物业	工业厂房
宝石科技园	宝石路1115号	36000	500	16-23	宝石物业	工业厂房
北大方正科技园（桃花源科技园石岩湖分园）	松白公路北侧北大方正科技园	72000	0	18-30	北大方正	工业厂房
奋达工业园	洲石路	340000	0	17-21	奋达物业	工业厂房
早进工业区	松白路	96000	9200	15-20	早进物业	工业厂房
羿松生态科技园	石岩捷家宝路9号	65000	500	15-20	羿松物业	工业厂房
香象工业园	石岩应人石天宝路256号	38000	500	13-18	香象物业	工业厂房
文韬工业园	应人石社区永新街	69000	800	16-21	文韬物业	工业厂房
同富康水田工业区	水田社区同富康水田工业区	85000	0	15-20	同富康物业	工业厂房
塘头第一工业区	塘头大道	198000	15000	15-22	塘头股份	工业厂房
水田鼎丰科技园	石岩水田社区长城路	35000	500	15-20	鼎丰物业	工业厂房

1. 典型工业园案例分析

• 宏发高新园

 

项目名称	宏发佳特利高新园	管理机构	宏发物业
位置	深圳宝安区石岩塘头大道	招租面积（㎡）	6000
总建筑面积（㎡）	238199.43	租金（月）	13-35元/㎡
项目类型	工业厂房	招租模式	出租
产业定位	高新科技&传统产业	项目属性	社会自有
典型入住企业	万景祥科技、卡特美电子技术、柏林科技	典型企业所属行业	电子科技

宏发佳特利高新园占地面积约12万平方米，建筑面积约24万平方米，配套齐全，基础设施完善。位于石岩街道塘头大道，位处石岩街道腹地，人口集中度高，用工人员充足。入园企业主要以传统的电子科技类企业为主，如万景祥科技、卡特美电子技术、柏林科技；形成电子科技和传统电子制造技术的优势和竞争力。

 

• 创维平面显示科技工业园

创维平面显示科技工业园占地面积400万方，面积超过65万平方米。创维成立于1988年，初期名称为创维实业有限公司，主要生产电视机遥控器。1992年成立创维集团有限公司，并获得彩电生产许可证，开始生产彩电、VCD、DVD，家庭影院和卫星接收机等产品。1994年成立深圳创维-RGB电子有限公司。2000年4月，创维数码控股有限公司在香港证券交易 所主板上市（代码0751），是一个由公众、世界著名投资基金及企业管理 层组成的市值突破60亿元国际型企业。

规模以上的企业自建自用产业园、工业园的市场情况在石岩片区以及整个宝安区不断兴起，该类模式对产业园的布局规划并合理利用、园区秩序以及物业管理和服务等方面是有利的，可以保障加工制造业、代工业的生产秩序，进一步提升工业生产效率；自建自用的产业园区和工业园区是目前规模以上企业的主流，未达规模化的企业选择比较青睐具有管理较好的工业园区（排除行业限制）。

 

 

 

 

1. 片区发展存在的问题

1、道路拥堵情况比较严重

道路交通规划受历史遗留问题所影响，路基较窄，人口密度大，车流量较多，使得石岩镇内各处交通尤其是主干道拥堵情况比较严重；现期镇内尚无地铁路线覆盖，完全依靠地面交通，使得石岩街道与深圳市区的联系较小，大部分消费均在镇内完成，形成一个独立的经济圈；无法嫁接深圳核心经济圈，整体经济发展受到一定的限制。

2、环境污染情况比较严重

生活污水和工业废水直接排入河道的情况比较普遍，污水及河道污泥的处理力度不够，处理技术仍存在上升空间，几度出现污泥处理不彻底而引起的二次污染；

3、写字楼稀缺

石岩片区主要以传统加工制造业为主，写字楼物业比较稀缺，档次也比较低，高端办公物业的需求较小，工业园内改装的办公场所基本上满足了片区的办公需求。

1. 石岩片区调研总结

• 以工业为片区经济支撑，产业急需升级和结构优化

  通过对石岩片区的调研可以发现，石岩片区属于工业型片区，以工业为整个片区的支撑；石岩街道目前存在大量年代较久的工业园区，并且建筑也比较陈旧，工业厂房的功能性也比较差；通过片区内的产业升级和结构优化带动相关的物业升级，提升物业档次。

   

• 地域局限比较明显

  深圳八大景之一的“羊台叠翠”坐落石岩镇内，山地面积较广，片区功能规划受到限制；石岩镇对外交通方面受阻情况比较严重，缺乏地下轨道公共交通，未能缓解地面交通的压力，各产业园区新城串联存在一定的限制。

 

• 前景

  石岩镇拥有较好的工业基础，有一定的经济沉淀；有丰富的山地资源，以政策为引导，结合并充分利用片区自有资源，促进生态科技类企业的发展并形成规模效应，在宝安区乃至深圳市内建立新的名片。