【专题研究】西乡市调查报告

一、片区概况

• 片区概述

西乡街道办地处深圳市西部，东南是宝安区人民政府所在地新安街道办，西北和东北分别与福永镇、石岩镇、公明镇接壤，西接珠江口，南与宝安中心区新城相接。辖区总面积106平方公里，辖34个社区，总人口超过150万，是宝安区面积最大、人口最多的街道。

从片区分布来看，西乡大道和新安路所围区域是西乡街道办的主要生活居住区，其中居住区内又有一些小型的加工型工厂散布其中，居住区、商业区和工业厂房混合，使得片区居住氛围较差，治安杂乱；而西乡大道西北区域则主要是工业区，工业用房成片分布，其中又有许多建筑密度很高的农民房分布，居住人口主要是工厂打工阶层，外来人口占了绝大部分，使得区域内治安状况非常糟糕，大量的低收入工业人口对商品住宅的低需求，使得工业建筑集中区域房地产开发极其有限。

西乡配套完善，辖区内有家乐福、沃尔玛、人人乐、新一佳等大型超市，教育和娱乐配套同样齐全；为城市更新和产业升级打下了良好的基础。

• 经济概述

2013年，西乡实现规模以上工业总产值690亿元，同比（下同）增长11.5%；规模以上工业增加值141亿元，增长11.8%；固定资产投资完成额97亿元，增长19.8%；社会消费品零售总额160亿元，增长12.2%；财政预算收入12.7亿元，增长19.4%；两税收入53.9亿元，增长11.6%。

2013年西乡产业基础继续巩固，年度公共服务白皮书任务共20项，其中10项提前超额完成、9项按时完成、1项未按计划完成（深圳超材料产业基地一期建设工作）。①、在经济发展方面，按计划完成西乡天虹购物中心整体投入运营；成功打造愉盛、金碧2个质量提升示范园区，创建天彩电子、矽格半导体、伟创力实业等10个诚信示范企业；超材料产业基地一期工程（“1213”项目）已于2013年5月22日封顶，后因该项目建设计划做出调整，工程暂停。②、在民生保障方面，西乡人民医院改扩建工程、碧海片区小学主体工程完成年度建设任务，南昌涌清淤工程及鸣乐街排洪渠清淤工程顺利完工。

附：西乡街道2013年经济统计数据

• 片区交通状况

• 西乡街道交通通达性较强，与区、市和省际联接便利；多条省级以上主要交通路线贯穿：广深高速东南-西北方向贯穿西乡，107国道（广深公路）南北方向贯穿西乡全境；宝安大道南北方向、西乡大道与新安六路东西方向贯穿并与宝安中心区及其他区域通联。

• 西乡靠近宝安国际机场，地铁一号线在西乡站点有坪洲站、西乡站、固戍站、后瑞站四个站点。

• 位于西乡西岸的大铲湾集装箱码头，是深圳规划五个深水港之一，也是西部港区仅存的未开发的深水港址，与宝安中心区海岸边滨海大道相连，共20个泊位，分4期建设，集装箱吞吐能力达1000万标准箱。（备注：20英尺集装箱装货重量应控制在20吨以内，最多不得超过22吨；40英尺集装箱装货不得超过26吨。）

二、片区主要写字楼现状调查

根据本次调研结果西乡写字楼租金35~70元/㎡·月不等，招租面积在200~3000㎡不等。片区写字楼主要集中分布在西乡地铁站和固戍地铁站两个片区，地铁一号线罗宝线贯穿其间，由此可见写字楼辐射力的关键因素是交通。总体硬件配置和装修档次比较低，外立面体现商务档次感不足，装修陈旧。再加上片区治安杂乱，以西乡大道西北片区工业区为例，工业用房成片分布，农民房分布密度高，集合工厂打工阶层，片区治安状况糟糕，使得工业建筑集中区域写字楼市场开发相对有限。

1、片区主要写字楼出租情况

西乡写字楼租金在40~60元/㎡·月，空置面积集中在1000㎡面积段，出租率普遍较高。根据目前行业分类，西乡写字楼需求客户大体分为3类：

• 金融类：西乡金融类企业办公面积超过四成；

• 电子科技类：网站、计算机、软件公司等公司所占比例接近四成

• 宝安工业厂房客户：附近拥有制造业等生产基地的工业厂主设销售办公或代表处，作为对外形象展现的地方；

随着政府大力引进大量生产服务性企业进驻，大前海规划的利好，将给西乡带来新的机遇。未来客户逐步往高端化的发展，金融（银行、证券等）、地产（设计、咨询、装修等）、服务（物流、贸易、会计、品牌管理等）等租金承受力较高的行业将是未来宝安写字楼的潜在需求。西乡目前地缘性客户是主力军，近年来写字楼办公市场不温不火，如果打造片区特色吸引客户是区域亟待解决的问题。

2、典型写字楼案例分析

旭生大厦商务中心

坐落在西乡银田的旭生大厦商务中心是片区工业园更新写字楼的代表。由于大厦所在区域产业基础优良，汇聚众多电子、五金及技能环保产业，周边配套成熟，提供创作和国家级环保艺术展馆，高端公寓住宅作为企业居住用房。更新后的大厦采用太阳能、风能等可再生能源，建筑外墙材料采用水循环利用、雨水收集循环降温等环保技术。在交通方面大厦地处深圳后花园西乡，地铁1号线和5号线贯穿境内，城市主干道西乡大道宝安大道等交通网络便捷

三、片区主要工业园现状调查

结合本次调研样本西乡大型工业园主要集中分布在地铁1号线罗宝线沿线两侧；广深公路、广深高速和西乡大道等城市主干道沿线两侧。西乡工业园租金集中在20~25元/㎡·月，其次是20元/㎡·月以下；招租面积集中在2000㎡面积段。

1、片区主要工业园出租情况

西乡六成左右工业园租金集中在20~25元/㎡·月，其次是20元/㎡·月以下和25~30元/㎡·月；以新锐物流园、钟屋物流园为代表的极小部分园区租金达到30~60元/㎡·月。 西乡工业园空置面积集中在2000㎡以内达到八成，其次是2000~4000平米空置面积，以景福工业区、九围第三工业区为代表的极小部分园区空置面积达4000㎡以上。

根据实际调研情况，目前行业分类，西乡工业园需求客户大体分为3类：

• 传统客户：传统优势行业如制造业等。

• 电子科技类：电子科技、计算机软件公司等公司所占比例接近两成。

• 高新技术：随着政府将加大力度推进产业升级，引进大量生产高薪技术企业进驻，福田、南山等工业园和部分写字楼客户群体由于城市更新、产业升级等原因产业筛选被迫外溢，片区高薪技术客户群所占比例接近两成。

2、典型工业园案例分析

宝安智谷科技创新园（盐田华丰工业园）

华丰宝安智谷科技创新园（盐田华丰工业园）是西乡工业园更新产业升级的代表。园区更新后的宝安智谷科技创新园为大空港经济合作区，由华丰世纪投资建设和运营。即将建成智慧相关领域科技型中小企业的一站式产业服务基地及产业公共服务平台，推动产业化和科技项目市场化。园区租金55元/平方米·月，远远高于附近工业园20~40元/㎡·月的优势如下：

• 园区目标：建成国家级智慧科技创新产业园。

• 功能定位：为深圳市物联网、云计算、大数据、移动互联网、电子商务等智慧城市相关产业科技型中小企业提供孵化、研发、产业链及一站式增值服务的产业基地。

• 服务对象：深圳市物联网、云计算、大数据、移动互联网、电子商务等智慧城市相关产业科技型中小企业。

• 园区规划：有华丰世纪集团总投资2.6亿元，占地面积2.2万平方米，规划建筑面积近10万平方米 。

四、片区发展存在的问题

1、地段偏僻，规划较差，片区混杂，治安混乱

从区域展历史来看，西乡开发了很多工业园最根本的原因是由于地段偏僻，尤其是107国道西南边，由于片区工厂和农民房混杂，治安混乱，生活配套严重溃乏，不能吸引真正的置业或者办公客户群体。调研中发现存在由于更新改造、登记偏差等原因导致实际建筑体量和规划不一致的现象。

2、楼市长期处于自产自销不温不火的状态

作为宝安的经济重镇，西乡房地产市场发展已经有不少年头，加上紧邻的商业办公重镇新安街道一直兴旺，因而西乡楼市历年来的发展显得不温不火。

五、西乡片区调研总结

• 西乡工业氛围较浓导致写字楼市场开发相对有限

西乡工业园租金集中在20~25元/㎡·月，其次20元/㎡·月以下；招租面积集中在2000㎡面积段。占地面积主要以0.5万㎡以内为主，建筑面积以2万㎡以内为主，绝大部分以社会自有为主。写字楼调研总量40个，租金在40~60元/㎡·月，空置面积集中在1000㎡面积段，出租率普遍较高。整体商务档次感不足，工业建筑集中区域写字楼市场开发相对有限。

• 片区是宝安开发较早期的地域之一，配套较完备

西乡新安一带是宝安区开发较早的片区，固在配套成熟，辖区商场、大型超市，教育和娱乐配套同样齐全。片区在城市更新和产业升级具有良好的基础条件。

• 前景：积极打造现代化产业创新园聚集圈，和宝安大前海区域形成差异化

作为宝安的经济重镇，西乡房地产市场发展已经有不少年头，加上紧邻的商业办公重镇新安街道一直兴旺，因而西乡楼市历年来的发展显得不温不火。但由于片区的经济以工业为主，尽管井喷式的需求现象可能性不大，本地地缘性租客长期性和稳定性，外区需求外溢，本土自销自产的状态会渐渐过渡到供不应求。园区产业升级和城市更新是必经之路，片区应积极打造现代化产业园创新园聚集圈，和宝安大前海区域形成差异化。