深圳市盐田区产业空间调研分析报告

2015.4.7

一．数据化盐田基本概况

盐田区位于深圳市东南部，西接罗湖区，北部与东部被龙岗区包围，南部面海，拥有港口条件极为良好的盐田港区。

全区面积72.63平方公里，仅占整个深圳面积的3.64%。下辖4街道——沙头角街道（约6.91平方公里），海山街道（约5.52平方公里），盐田街道（约38.6平方公里）与梅沙街道（约21.83平方公里）。由于北面大部分区域被梧桐山国家森林公园与三洲田森林公园覆盖，实际城区面积约19.88万㎡，即建成区面积仅占全区总面积的27%，可以算是“弹丸之地”。

然而，“麻雀虽小五脏俱全”，这片“弹丸之地”2014年创造GDP约446亿元，较去年增长约10%，人均GDP20.98万元，人均GDP赶超罗湖区句深圳6区的第三位，仅排在南山区与福田区之后。经济发展的背后，离不开产业的支持，那么下面就由我们一起从数据化的信息中分析盐田区办公物业与厂房园区物业及仓储物业，了解一下盐田区的产业构成与发展特点。

二．数据化盐田产业概况

2.1 盐田区办公楼宇现状分析

盐田区办公楼宇的现状特点：

1. 总体存量较少，空置率总体合理,海山街道因招商中的项目空置率较高；

2. 物业老化与客群定位是造成空置的主因；

3. 租户以物流贸易相关企业为主，租户构成受盐田港因素影响大。

    

   2.1.1盐田区办公楼宇空置情况分析

    

附注：盐田区的空置数据为集中空置面积和集中空置率的统计,不包括在建与规划面积；

经过调研，截止到2014年年底为止，盐田区的写字楼空置面积为3.16万㎡。其中空置率最高的为海山街道，由于万科壹海城尚未完成招商，空置率接近20%。

除万科壹海城的原因外，造成办公楼宇空置的主要原因主要有：（具体区域分析见正文）

第一：物业老化服务跟不上、对租户吸引力减少

第二：物业位置交通不便

第三：目标客户群定位为高端客户，与实际地区产业结构不符合

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

盐田区共有23栋写字楼，其中盐田街道10栋，办公面积约为21.58万㎡（含翡翠岛项目规划面积），空置率0.07%；沙头角街道9栋，办公面积约为10.90万㎡（含在建），空置率约为0.37%；海山街道4栋，办公面积约为15.94万㎡，空置率19.48%；梅沙街道没有办公楼。

海山街道空置率高的主要原因是因为万科壹海城尚未完成招商；沙头角街道和盐田街道的写字楼空置率很低，在调研的过程中，我们也发现部分企业在居民楼里办公，这说明整个盐田区的办公物业市场呈现供不应求的状态。将于2015年投入使用的翡翠岛广场项目会带来4.5万㎡的办公空间，极大的缓解了盐田区办公物业市场紧张的情况，但也要避免发生像万科壹海城因目标客户定位与实际地区产业结构不符导致无法及时完成招商的情况。

总体来说，盐田区写字楼使用率很高，各片区写字楼物业市场发展形式良好。

 

 

 

2.1.2盐田区办公楼宇租户情况分析

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

沙头角街道办公楼宇租户的主要行业类型集中在文化体育和娱乐业、交通运输仓储业和邮政业、批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地质勘查业这五大类里。

海山街道办公楼宇入驻企业所在行业主要集中在交通运输仓储业和邮政业、批发和零售业、信息传输计算机服务和软件业、综合（含投资类、主业不明显）这四大类里。

盐田街道办公楼宇租户所在行业主要集中在交通运输仓储业和邮政业、租赁和商务服务业以及信息传输、计算机服务和软件类这三大类里。

由于梅沙街道调研中未发现正规的办公楼宇物业，故此处仅有盐田三个街道的写字楼企业租户情况。由租户占比情况看大多数企业仍然是与盐田港口交通关联密切的行业，如贸易、仓储物流等，总体占比近租户总构成的一半。

2.2 盐田区工业园楼栋现状分析

盐田区工业园楼栋的现状特点：

1. 存量主要集中海山街道，总体空置率较低；

2. 空置原因以物业老化与升级改造计划原因为主；

3. 厂房主要以珠宝首饰加工及服装加工服务等产值相对较低的产业为主。

    

		总建筑面积（单位：万平米）	空置面积（单位：万平米）	空置率
盐田区	全区	136.55	3.15	2.31%
	沙头角街道	14.57	0.97	6.66%
	海山街道	86.15	1.66	1.92%
	盐田街道	34.98	0.53	1.50%
	梅沙街道	0.85	0	0

2.2.1 盐田区工业园楼栋空置情况分析

盐田区共有23个工业园，其中沙头角街道12个，总建筑面积约14.57万㎡，空置率6.66%；盐田街道6个，总建筑面积约34.98万㎡，空置率1.50%；海山街道4个，总建筑面积约86.15万㎡，空置率1.92%；梅沙街道1个，总建筑面积0.85万㎡，空置率0。

盐田各街道（除梅沙街道外）工业园均有空置的情况，总体空置率不高，片区内工业园厂房使用率很高。

盐田各片区工业园主要是服装、珠宝行业的来料加工等典型的劳动密集型产业，人均和地均产值较低，且污染大、环境不佳等问题日益显现。为促进盐田区经济转型，产业低碳发展，现部分工业园正在升级改造。

总体来说，盐田各片区的工业园在日后将逐步走向产业低碳发展，工业园的管理模式也会转变为统一管理的形式。

经调研，截止到2014年12月12日，盐田区厂房集中空置面积约为3.15万平方米，整体空置率仅为2.3%；

相较而言，海山街道的空置面积最大，近1.65万平；其次是沙头角街道，空置面积为0.97万平左右。盐田街道有约0.525万的面积空置。

从上表分析可得，目前盐田区大面积空置较多的项目主要集中在海山街道、沙头角街道及盐田街道。主要原因在于：

第一：这三个街道本身总体量就相对较大，是盐田区的产业集中分布区域，一定程度上也决定了其单位面积相对较大；

第二：沙头角街道的田心工业园改造工程造成了部分租户外迁，盐田街道相对稳定，因为该区域的工业园楼栋多以集中统一规划的园区且自用园区较多。

 

2.2.2 盐田区工业园楼栋现状分析

 

 

 

如图所示，海山街道工业园入驻企业的主营产业主要集中在珠宝首饰、电子产品和衣帽服饰这三类里，其次为物流仓储、金融投资等。沙头角街道工业园入驻企业的主营产业为衣帽服饰、珠宝首饰和电子产品这三大类。盐田街道入驻企业的主营产业主要集中在衣帽服饰、珠宝首饰和电子产品，其次为餐饮服务、五金制品。梅沙街道仅有一个工业园，现使用者为百多尔服饰，主营衣帽服饰类.

行业分类方面，盐田区主要工业园区的业态还是以制造业为主，尤其是珠宝首饰加工业占比很高，新型高端业态相对较少，产业结构主要还处于工业化阶段，产业空间效率还较低。

此外，从全区厂房的使用情况来看，厂房使用空间与配套完善情况仍有一定差距，急需增加配套投入。

总体而言，工业园空置面积较大的原因主要有：

1）市场形势导致部分产业面临升级或转型

2）部分园区内产业集中度不够，比较集中的也以低端产业为主

3）部分旧工业区在更新改造的过程中导致园区内厂房空置

4）整体园区规划及配套设施建设有待改善

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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2.3 盐田区仓储物流仓库现状分析

盐田区仓储物流仓库的现状特点：

1. 全部集中于盐田街道，总存量相对较大；

2. 普通仓、出口监管仓、综合保税仓比例较为平均，年处理量出口仓大于保税仓；

3. 主要以按空间出租收费、以及按处理量收费两种经营模式为主。

    

		数量（个）	仓库面积（单位：万平米）	年处理量（单位：万立方）
盐田区	全区	42	218.40	1851.52
	沙头角街道	-	-	-
	海山街道	-	-	-
	盐田街道	42	218.40	1851.52
	梅沙街道	-	-	-

 

 

 

由于盐田区现存的仓储物流仓库基本集中在盐田街道，并且是经营性物业。所以不存在空置率问题的概念。从仓储仓库的类型占比上看三种类型的仓库基本占比较为均衡，出口监管仓：综合保税仓：普通仓的比例约为4:3:3。

仓库类型	数量	年处理量 （万吨）	占比
普通仓	8	503	37.80%
出口监管仓	11	497.8	37.41%
综合保税仓	8	330	24.80%

 

 

 

附注：此部分数据为代表楼栋数据统计

以代表楼栋的情况分析三种类型的仓库发现，三种类型的仓库年处理量相对差距不大，其中以普通仓年处理稍高，综合保税仓年处理量相对较低，一定程度间接反映了盐田港的进出口贸易目前出口量应大于进口量。

 

收费模式	收费标准	典型仓库
按空间出租收费	20-50元/㎡/月	瑞源冷库、长江仓
按货物处理量收费	1-2元/吨/天 （不计出入仓的搬运费用及杂费）	南半岛仓、能源物流

 

在收取租金方面，主要有两种形式，一种为按每平方米每月以租金形式收取，租金范围在20-50元/㎡/月这个范围以内；另一种为按货物处理量收取，计算单位标准为元/吨/天或元/立方米/天，平均每天的处理费基本都在1-2元/吨/天（不计出入仓的搬运费用及杂费）。

三．盐田区产业概况总结

3.1 盐田区产业分布特点总结

①办公楼宇分布上盐田街道最多、海山街道其次、沙头角街道次之，主要都分布于深盐路两侧；从空置情况上看，除招商中高端物业导致的大规模空置外，大多数楼栋空置率都保持在较低水平，办公物业需求偏向于中小型，需求空间还可以继续发掘；入驻企业多以物流贸易相关企业为主，受盐田港因素影响较大。

②工业厂房分布上海山街道以大型集中园区居首，盐田街道中型园区次之，沙头角街道工业厂房的特点更偏向于小型；空置情况与园区新旧程度与管理能力相连，生产的产品类型更多偏向于珠宝贸易、服装加工与电子产品元件加工。

③仓储物流园区集中于盐田街道，一般以两种模式经营——按空间面积出租或按处理费出租；普通仓、保税仓、出口监管仓库容差距不大，总容量可以跟上市场的需求。

3.2 盐田区产业规划发展需要注意的几个问题

盐田区的特殊地理位置以及经济发展条件决定了其产业整体空间规划与其他地区有着明显的不同。因此必须从盐田区本身的产业现状特点出发，全面地反映现阶段产业空间规划的问题所在，并以此为基础，给产业以及企业引进提供建议。

需解决人地资源矛盾，以良好产业规划避免低效率、低产出现象

首先，盐田区的城区可建设面积与人口、资源的矛盾相对较大，土地资源储备面临不足。只有合理规划现有产业结构，尽量提高土地的利用效率并提供更多的就业机会，避免整体产业规划改造低效率、低产出的状况。

功能区定位有赖于成熟的产业集群的建设，需要长时间培育

功能区定位方面, 功能区位的确定需要长时间建设和产业培育，盐田区的产业空间构成形成已有一定时间，形成了相对稳固的产业集群，但具体功能区的产业空间使用效率上还有许多可改进的空间。

需提高自身区域城市形象与投资印象，引进更多高素质劳动力人口

在资本与劳动力方面，由于盐田区本身人口不足，更多时候需要从周边以及其他地区引进更多的劳动力和资本。因此需要更多地展示投资环境以及更多地做一些新兴产业培育的工作会很有意义。

政策影响上，目前深圳市执行土地出让政策较为严格，市政府依据产业升级的方向，集约化利用土地空间，对成熟社区进行旧改，将在一定程度上影响到新增产业的进入与布局。