新型城镇化背景下旅游地产的创新发展

2015-03-20  撰写人：陈丹霞  阅读：2864




新型城镇化的"新"就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的宜居之所。


旅游地产的开发，可以带动建筑、交通、餐饮等行业的发展，为当地居民提供就业岗位，提升地区的生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。另外，旅游休闲综合体与城乡互动发展，对于承载城市文化，凸显城市性格，打造城市标志，塑造城市形象，推广城市品牌，形成创新的城市化模式，具有重要的引擎作用。


 




面对新型城镇化下的旅游地产，必须以区域综合开发为理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的地产产品。结合非常绿维创景将其概括为休闲商业、休闲居住、度假居住、酒店、度假养老、文化创意地产、庄园、新型农村社区八大类。

 


BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店以及各种文化娱乐、体育、疗养等城市休闲项目进行开发建设。这些旅游项目的长足发展，也依赖于完善的旅游公共设施。

 


以BT模式为主导，打造满足旅游休闲需求的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且还能形成一批旅游产品。其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对来说比较困难。因此，应通过BT或者政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使房地产商参与到旅游公共设施的建设开发中来。

 


旅游地产商参与土地一级开发，重点是要形成真正的旅游产业，形成游客搬运，实现消费聚集。只有人气形成，才有可能形成商气，才进一步可以发展出多样化的居住，才有城镇化的发展。因此，旅游地产开发商必须结合旅游产品开发，结合二级市场开发，才能真正获取一级市场的利润。

 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




休闲商业地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。其对城镇化发展的带动作用日益凸显。


根据大郑州总体规划，2020年前，郑州市发展方向将主要以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部，即东移、北扩、西连、南优。 通过进行城市宏观分析、地块价值分析、城市产业分析等，我们将总体定位为“时代新综合”，寓意“产业服务新综合、商务服务新综合、时尚生活新综合”。项目规划为 “四片九区” 的功能布局，分别是国际商务区、高端产业区、时尚商业区、奢侈商业区 、休闲商业区、高端商业区、生态居住区、停车服务区、地铁预留区。


 


 



度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿。


棋子湾具备热带海滨特有的“3S”（阳光、大海、沙滩）资源，且这些资源与同类项目相比，有比较明显的优势：沙质松软细腻，为北京奥运会沙滩排球场地提供比赛用沙；相对东海岸有更多的日照时间；海水洁净度高，受污染较小，适宜进行水上娱乐项目。另外，当地还有美丽的棋子湾传说以及“仙“文化资源、黎苗文化风情等。


基于此，以“生态优先、可持续发展”为规划原则，以“ 旅游资源独特性、旅游功能高端私密性、和谐及以人为本”为规划理念，将项目总体定位为“国际化复合型生态度假聚落”，充分利用棋子湾海岸优质生态资源，发掘独特的地域文化，将棋子湾打造成为以休闲度假为核心，以东方智慧文化为内涵，集体育运动、海上娱乐、矿泉疗养、旅游观光为一体的高端综合性度假区。


 


 



度假酒店是一种销售与经营结合的旅游地产产品。经过总结多样化的酒店业态之后，概括出酒店综合体的模型：酒店综合体=酒店住宿+休闲功能+度假物业。


通过对保亭现有酒店接待容量、客房产品类型、酒店硬件档次进行梳理分析，认为有必要对本项目酒店进行产品提升、产品规模扩容和产品合理配套。于是，提出了策划、规划、设计三步走的工作思路，环环相扣，合理组织设计过程。


策划上，通过分析，确定了高端度假酒店的经营思路、合理的租售配比关系、巴厘岛式的奢华风格、温泉，酒店，别墅互动的发展思路；规划上，通过综合评价酒店片区的地形地貌、文化依托、景观资源，进行水平规划和垂直规划，将其分为五大分区、四层空间和七个圆形；设计上，我们考虑地域性、文化性、时代性、经济性四个要素，以游客的消费行为及体验为主要线索，使得客人拥有最佳的视觉效果和心理体验。


 


 



度假型养老模式就是"2+X+Y"：2指的是养老核心产品和度假核心产品； X是度假配套如主题餐饮街区和主题商业街区、主题论坛等 ；Y是养老配套如健康服务中心和老年大学等。


以鄢陵花木基地和汶河的自然环境为依托，结合鄢陵丰富的养生文化，充分发挥彭祖和许由等文化历史资源，根据“老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐”的指导思想，力争创建一个“以老年人的生理需求和精神需求为本”，集生活居住、医疗康复、学习娱乐、交友联谊、健康养生、旅游观光为一体的高端社区。


 


 


 


 


 


 



文化创意地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。综合来看，文化创意地产主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。


热贡艺术庄园聚落依据地形地势，以唐卡、堆绣、雕塑、壁画等热贡艺术的主要形式为主题，规划不同规模的艺术庄园，打造本土化、民族化的艺术庄园聚落，形成山水园林般的藏式“古”村落，以满足艺术创作者创作、交易、起居等的综合功能。


 


 



庄园是一种私有场所，以牧场 、贵族庄园 、葡萄酒庄 、休闲农庄、高档酒店为载体，以绿色的自然生态环境为背景，以庄园娱乐、休闲运动、疗养产品为支撑，以配套运营服务为保障的一种地产形式。


针对台依水库平淡无奇的基础现状，挖掘放大其适宜种植酿酒葡萄这一特点，以"世界酒庄博览园"这一独具创意且极具震撼力的主题概念来提升其核心价值。博采波尔多山谷（法国）、托斯卡纳河谷（意大利）、加州纳帕山谷（美国）、布鲁萨山谷（澳大利亚）、开普敦河谷（南非）、卡萨布兰卡山谷（智利）等世界著名葡萄产区酒庄之精粹，打造六大酒庄主题谷，每个主题谷达到30-50个酒庄的规模以形成浓郁的区域风情氛围，构建名副其实的世界酒庄博览园。在此基础上，深度融入葡萄的种植酿酒、旅游观赏、科普文化、采摘体验等产业链，使每个酒庄都成为相对独立的生产单元和旅游产品，打造独具特色的世界酒庄博览园。同时开发波尔多大酒店、波尔多风情小镇、水上运动游乐项目、商业休闲场所、葡萄科普体验等丰富多样的产品，形成主题鲜明、格局清晰、产品丰富、环境优美的独具特色的旅游度假区。既可近期内产生轰动效应，又可实现长远的可持续升级发展，逐步带动乳山北部形成中国最具特色和创意的葡萄酒产业园区。


 


 


 


 



旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如图：



旅游地产的开发面临六大关键问题：