对于2014年房地产市场，无论是媒体，还是业内专家，大部分所持观点均是房地产市场呈现逐步下行趋势。在房地产投融资行业中，提及房地产风险，无不忘而却步。笔者在此暂不对今年房地产市场的发展趋势展开讨论，现以非银行金融机构房地产投融资项目为例，对房地产投融资风险控制方面提出笔者的几点拙见。
金融行业属于挑战性较大的高风险行业，一些业内人士甚至是金融专家最终都未能成功规避风险，究竟原因何在？他们并不是没有意识到风险的存在，而是对房地产风险没有深刻的认识和精准的定位。然而对于非银行金融机构的房地产类投融资产品，无论结构设计得多么完美，都避免不了会有风险的存在。现在一些房地产类投融资产品兑付风险的爆发，给我们敲响了警钟，借助于《现代风险管理学》的理论思想，笔者把房地产类金融产品风险划分为四类，应对每一类风险采取分类把控，现总结如下：
第一类，炸弹型风险。这类风险“威力”极大，对于这类风险我们采取的对策通常是绝对远离。举例来说，假如我们去面馆吃面，老板告诉我们一千碗面全部免费，但是有一碗有毒，我们还会吃吗？即使概率非常之小，想必也没人愿意去冒险。在房地产项目投融资操作过程中，有这样一类交易对手，他们只有单个项目在操盘，身家性命全部都押在这个项目上，项目本身也不具备非常明显的优势；对于这种项目，一旦项目回款出现问题，就极可能造成产品兑付困难；无论融资成本有多高，回报有多丰厚，我们都不予考虑。因此每一个项目前期我们都应该对即将出现的风险以及我们承受此类风险的能力进行预测，如果对预测风险不能承受，那么此类风险则可定性为炸弹型风险，应对此类型项目进行规避。
第二类，爆竹型风险。这类风险“动静”很大，随处可见，只要我们提高警惕性，就不会有任何危害。这种“风险”，在生活中是最常见的,正如我们不可能因为夏日的酷暑和冬日的严寒就永远不走出家门。不要因为结束就拒绝所有开始，不要因为困难就停滞不前。这类风险，在房地产投融资产品中经常存在，比如产品定位风险、销售去化风险，成本控制风险，工程进度及施工风险等等都是我们在房地产开发过程中极有可能会遇到的。我们只要在项目前期，能够做出完备的风险规避预案以及风险提示测算，系统地对风险进行把控。
第三类，煤气罐型风险。为什么叫做煤气罐型风险呢？众所周知，煤气罐一旦发生爆炸，就会严重威胁到我们的生命，但是它又是我们日常生活所离不开的。此类风险正如煤气罐的特性，对此我们采取措施的是风险转移，把它放在相对不重要的地方，定期检查以确保安全。此类风险类型的房地产项目出现频率也是很高的。在此举一个案例来说明，2011年我们与某信托公司合作的一个上海市徐汇区的项目，按照信托公司择选项目的标准来看，这个项目是不符合条件的，因为不仅是暂定资质，开发商经验不足，而且不符合“四三二”，还有最后一户未拆迁等等很多问题。但是这个项目有一个绝对的优势，楼面价只有1万/平方米，而周边楼面价都高达2-3万/平方米。对本项目的所有风险我进行了拆分，最后确定为四种风险：1、开发经验风险；2、债权风险；3、建设风险；4、销售回款作为唯一还款来源风险。针对不同风险，我们分别采取不同的风险防范措施：1、信托控股95%的股权并聘请世联团队作为开发顾问；2、信托资金进入项目公司后，把项目公司原有负债全部还清并进行拆迁，余下资金能保证项目后期开发；3、选择国内一流建筑公司进行项目总包；4、本项目的建筑公司及一家大型企业作为项目兜底方，一旦项目发生销售风险，两家公司以一个比较合理的价格进行资产收购。最后，此项目以均价6万/平方米售罄，信托公司安全退出。
第四类，小行星型风险。行星撞地球这类事件概率发生非常小，但是一旦发生是无法控制无法挽救的，这类风险在房地产市场中则被认为是系统性风险，我们选择依靠大数据进行分析。如果认定房地产市场有系统性风险，我们唯一的解决途径就是远离这个市场。
对于房地产系统性风险，我们很难从单个维度来做出判断，从需求层面来看，所有建筑物主要满足人的四大需求：1、生存需求，所对应的产品为住宅；2、消费需求，所对应的产品为商业；3、赚钱需求，所对应的产品为办公、工业；4、社会交流需求：所对应的产品为寺庙、学校、政府大楼、车站等基础设施。世界上各国房地产市场发展，初级阶段是从住宅市场开始的，中国现在大部分城市仍处于房地产发展的初级阶段。在此笔者就以住宅市场价格为指标，把中国的城市分为五类，希望能给非银行金融机构在研究房地产项目风险时提供一些参考：
1、住宅均价低于3000元/平方米的城市。这类城市基本上是一些县级或县级以下的城镇，在中国房价几轮上涨的驱动下，基本还处于成本价格，说明当地的购买力有一定问题。因此，对于这类城市的房地产项目，建议非银行金融机构不要介入。
2、住宅均价在3000元～5000元/平方米之间的城市。这类城市房地产市场处于萌芽阶段，人们看重的是空间距离，注意不要被经济开发区、高新区、示范区等等偏远地带的房地产项目所误导。因此，对于这类城市的房地产项目，风险控制最重要的指标是核心地段，只要抓住核心地段，还是可以积极参与的。
3、住宅均价在5000元～8000元/平方米之间的城市。这类城市基础建设已经初步完善，有一定改善型需求及拆迁安置需求，但对价格非常敏感，因此风险控制指标最重要的是成本控制。
4、住宅均价在8000元～12000元/平方米之间的城市。这类城市的房地产项目首先要考虑到价格的可实现性，项目前期要调查证实这类项目是否可以达到开发商所承诺的销售价格，并对竞争项目进行研究，确定定价的合理性，如果项目售价格是可以实现的，那么也不失为是可以考虑的好项目。
5、住宅均价高于12000元/平方米及以上的城市。这个类型的住宅均价一般都是在一二线城市，这类城市人口流动性大，外来人口多，此类城市的项目我们所要了解的重要指标就是目标客户人群是哪些，并对目标客户人群的基数，以及支付能力进行研究。
正如同房地产项目风险一样，我们的生活中也充斥着各种各样的“风险”，关好窗户关好门，小心防备陌生人等等这种警告本质就是“风险管理”。在我们的工作和生活当中，我们无法避免风险的出现，但是只要风险管理得当，就一定能实现既定目标。
作者：世联评估 投融资部总经理 王飞强