房企转型之（四）——恒大，不务正业，值得关注

题记：房企转型哪家步子迈得最开？恒大在转型的道路上可谓越走越远，在涉及足球、冰泉、影视娱乐、粮油、畜牧、整形等多个非地产领域之后，恒大于14年10月27日正式宣布进军乳业，推出咔哇熊婴幼儿配方奶粉。恒大这样多元化发展、专注多个领域的集团，也就是目前在即将触及房地产行业天花板下，房企转型的缩影。

楼市的萧瑟气氛还在继续，对于身处变革时期的房地产商来说，万物复苏的春耕即将开始。

与同处于转型之中的万科、万达不同，恒大并未围绕着房子这个根本，上接互联网，下挟配套商。相反从地产到体育、文化、音乐、电影、再到饮用水、粮油、畜牧、乳业，恒大被认为是最不务正业的开发商。2014年中会议上，许家印第一次提出多元化战略，力争成为世界500强企业，计划在2017年再进入200个城市，总进入城市数达350个，并加速国际化进程，进入世界10至20个国家，不难看出其战略为“多元+规模+品牌”。

2014年，恒大实现销售金额1315.1亿元，同比增长31%，销售面积1819.8万平方米，同比增长22%。但是，未来房地产白银时代中，千亿房企若想再实现15%-20%的增长指标是比较困难的事情。因此，多元化是必然的选择。

地产行业——即将触及天花板

恒大地产8月26日发布的中期业绩显示，14年上半年该公司的各项经营指标都录得了大幅增长。如，合约销售金额、合约销售面积分别同比增长55.4%、47.4%。按照14年初公布的1100亿元全年业绩目标计算，恒大地产上半年达标63%，而加上7月已公布的单月业绩，其今年累计合约销售金额为801.2亿元。

14年上半年，恒大的营业额633.4亿元，较13年同期上升51.0%。其中，房地产业务收入为620.3亿元，按年增长50.2%。毛利为180.9亿元，较上年同期增加58.0%，净利润则从2013年同期的65.1亿元上升45.8%至94.9亿元。于2014年6月30日，该公司恒大持有现金总额640.3亿元，连同未动用之银行融资额度，集团拥有可动用资金1144.2亿元，为上市以来最高水平。

在销售均价和销售节奏方面，恒大今年有明显改善。其中合约销售均价7076元/平方米，同比上涨5.4%，6月份更高达8347元/平方米。除2月份外，上半年单月销售额均超过100亿元。这在一定程度上得益于恒大自去年以来所做的项目布局优化措施。据了解，今年上半年，该公司来自一线城市的销售额为72.3亿元，占比10.4%，二线城市的销售额为312.3亿元，占比45.1%，一二线城市合计销售占比较去年同期上升8个百分点。

新购土地方面，13年底，恒大就提出“回归一线城市”，并相继在北京、上海、深圳等拿地收购项目。14年上半年，恒大新获取了13个项目，15.4%的项目位于一线城市，61.5%的项目位于二线城市，一二线城市项目合计占比较13年提升25.4个百分点。同时，从销售分布区域上看，14年上半年在售的252个项目，分布于29个地区，136个城市。报告期内合约销售额排名前5的省市分别为广东、北京、山东、安徽和河南，分别占比8.4%、8.3%、8.0%、7.3%和6.3%，珠三角、环渤海、长三角和中西部均衡，布局区域广阔，未有单个省市“占大头”的情况发生。

但是，随着房地产行业毛利率的不断下降，恒大利润水平改善空间也有限。根据恒大财报显示，恒大12年毛利率、净利率分别为27.9%和9.5%，13年微涨至29.5%和11%，但14年上半年回落至28.6%及10.3%，对于房地产行业而言其净利率10%属于相对较低。因此，主业留给市场或投资者的想象空间不大，或者恒大需在其营业成本的事项中下很大的功夫。

多元化——畜牧业、快销、足球

与此同时，说起恒大地产，就不得不提“恒大足球”。2010年，恒大接手广州足球队时，许家印就曾放言“5年内取得亚冠冠军”。2013年11月9日，恒大为中国足球俱乐部带回了首个亚冠冠军。不得不承认，恒大在球员、教练等方面的大笔投入，带来了一系列的荣誉与经济利益。14年6月，马云以12亿的价码牵手恒大足球，恒大还计划再增发40%股权，引入20个投资者，形成每年固定的收入与支出。同时，足球也让恒大维持了较高的曝光度。恒大借助足球这一体育营销的模式，带动其余下产业的发展。最显著了案例即为恒大冰泉。

借助亚冠联赛地毯式轰炸，恒大冰泉瞬间成为国人特别体育迷熟知的品牌。据了解，恒大冰泉14年的销售目标高达100亿元，未来三年达到300亿元，在短时间内迅速打通渠道、实现盈利，且其净利润率高达60%以上，是恒大的地产主业难以达到的。

14年8月5、6日，恒大别在内蒙古、黑龙江等省份考察项目，并通过收购当地企业等方式快速组建恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧三大集团。20余天后，包括绿色大米、有机大米、绿色菜籽油、绿色大豆油、有机大豆油、有机杂粮六款产品就正式亮相。按照许家印的规划，未来对粮油、乳业、畜牧业的投资将超过1000亿元。

但是，在狂飙突进的多元化战略背后，问题也在隐现。首先，农牧业的产品需要长期耐心的经营，营销策略也不能随意变化；其次，乳品、粮油的高端定位以及高价都需要稳定的质量保障；最后，恒大品牌的快速扩张能否为市场所接受、跨行业的人才梯队能否迅速建立还未可知。这些都是影响其多元化成果的不确定因素。

因此，恒大的转型之路并不平坦，其转型行业之间缺乏内在的联系，其副业对主业的反哺作用有待加强，虽然快消产品利润可观。但是，目前中国畜牧、乳制品的高端产品很多均被外国知名企业所占据，如何打破其优势，恒大未来发展思路值得业内关注。