南山区大沙河项目沙河街道市场调研报告

1. 大沙河概况

   

   为适应现代化的节奏，更好的推动南山，乃至整个深圳的发展，大沙河创新走廊的概念应运而生，大沙河创新走廊的概念提出打造一张整体名片：以建设国际级的创新城区和深港创新合作聚集带为目标，将大沙河创新走廊打造成“深港硅谷”国际性名片。
           打造四张分区名片：一是借鉴美国硅谷，打造“深港高新区”名片。建议在“深港高新区”扶持和引进互联网服务业、电子商务、低碳环保、生命科技等高端先进产业和PE（私募股权投资）、VC（风险投资）、AI（天使投资）等股权投资基金聚集，推进国际前沿的新产业、新机制和新要素的引进和创新，打造多家世界性的跨国企业，形成控制价值链高端的企业研发总部聚集带。

     二是借鉴台湾新竹，打造“深港科学工业园”名片。建议整合北环大道以北、沙河两岸的工业园区和中科院深圳先进技术研究院为核心的区域内科研机构，推进旧工业区的改造升级，推进集成电路等高端产业研发和制造的紧密结合。

        三是借鉴英国剑桥地区，打造“深港大学城”名片。建议整合原深圳大学城和由新建的南方科技大学等高校组成的科教新城，推动以企业研发机构、高校研究机构和技术咨询机构为三大创新主体的独特产学研合作网络的建设。
        四是借鉴法国巴黎左岸，打造“沙河左岸”名片。技术创新也离不开人文环境，建议在大沙河全流域沿河建设由全程景观工程、文化活动场所、数字文化基地、金融服务业基地和知识服务业基地组成的“沿河创新文化工程”，并在大沙河上选择适当区域建设几条各具艺术特色的便于行人漫步的廊桥，沟通两岸人气。

 

1. 街道项目概况

   

   沙河街道办事处成立于1984年3月，位于南山区的东部。街道东起安托山从防火线西侧山脊至下山小道到侨城东路转深南大道北侧往锦绣中华的甜水坑到海边，与福田区香蜜湖街道、沙头街道相邻；南至深圳湾，与香港隔海相望；西临大沙河，与粤海街道相邻；北到北环大道，与桃源街道相邻。沙河街道地势靠山面海，北高南低。北部为台地，有安托山、燕晗山；南部为滨海平原，地势平坦。辖区西面是大沙河下游，深圳湾出海口。沙河街道是深圳著名的革命根据地、旅游景点聚集地，汇聚了世界之窗、欢乐谷、锦绣中华和中国民俗文化村等著名旅游景点，独特的人文景观和丰富的娱乐活动场所吸引了大批国内外游客。。辖区面积27平方公里，其中填海区约4.40平方公里，山地约5.08平方公里。辖区设有社区工作站13个，社区居委会17个；辖区总人口约19.37万人，户籍居民62387人。

    

            当前，沙河街道办辖区内旧改新建项目较多，并且还有一批亟待改造的老工业区，为响应大沙河创新走廊，势必将有不少旧改项目将提上议程。据目前情况来看，东部工业区已大部分厂房改写字楼和商业区，中核工业区也会在未来几年进行拆迁旧改。由于沙河街道独特的经济地理环境，又有南山科技园的实力支撑，办公物业在未来几年仍然有较大的发展潜力。

            同时，政府提出构建大沙河创新走廊，打造一张整体名片和四张分区名片，是沙河发展的一个新契机。

 三，案例展示

• 办公物业案例

1. 花样年·香年广场

  

花样年·香年广场
开发商	深圳市康年科技有限公司
位置	南山华侨城侨香路与深云路交汇处
项目总建面	74613.51㎡
标准层面	1235㎡
首次开盘时间	2007年3月16日
租金	100-130元/㎡·月
配套：学校：中央教育科学研究所南山附属学校、华侨城小学、华侨城中学、深圳警察学校、暨南大学中旅学院，华侨城第一幼儿园； 商场：百佳超市、沃尔玛超市、铜锣湾Shopping Mall、系列商业街(波托菲诺内部商业街区)； 邮局：沙河邮局；医院：华侨城医院； 酒店：威尼斯酒店、鸿波酒店、燕晗山酒店、园林山庄酒楼、博林诺富特酒店；

香年广场项目位于深圳市南山华侨城侨香路与深云路交汇处，毗邻华侨城商务圈，集高端旅游，高端商务，高端人居和高端配套于一体，以先锋者的姿态领衔城市，成就无可比拟的价值；

同时，香年广场尽享四重快速交通网络，城市主干路侨香路通过深云路与广深高速、南坪高速、北环路等高速公路网络对接，能迅速接驳珠三角；规划中的地铁二号线、深圳首条快速公交线BRT1号线经过侨香路，高效衔接了城市公交地铁轨道；此外，还有多条城市公交线路汇集于此，全面覆盖深圳；

1. 智慧广场

 

智慧广场
开发商	深圳市中核兴业实业有限公司
位置	南山华侨城侨香路与深云路交汇处
项目总建面	61365㎡
标准层面	1295㎡
首次开盘时间	2011年7月
租金	170元/㎡·月
物业	世邦魏理仕
区域交通概况： 车行交通： 可通过侨香路、侨城东路快速接驳北环大道、深南大道、滨河大道深圳3大主干道；快速到达宝安国际机场、深圳湾口岸、蛇口港、福田中心区及各高端居住区。 轨道交通： 项目距离地铁二号线侨城北站约600米，将于2011年6月全线试运营，（资料来源于深圳市地铁集团有限公司网站公布内容）。 公交系统： 分别有：104路、235路、25路、325路、326路、390路、49路、6路慢线、237路途经项目或项目周边。

智慧广场位于南山侨香路以北，深云路以南，项目规划为4栋写字楼，其中A、B栋22层，C、D栋6层，占地面积26811.43㎡，是全深圳唯一的低密度豪宅式商务空间。

智慧广场卖点：1，商务殿堂、财富王国、超越甲级标准。逾越5A定义，以奢侈定制的商务殿堂，打造独一无二的财富王国。2，花园里的CBD、私家空中花园、阔绰中庭广场、生态地下空间、三层立体园林层层叠加，构筑花园里的CBD，低密度豪宅式商务典范。3，总统式奢侈办公酒店式豪华大堂、VIP专属车位、VIP入户电梯、私属化商务配套、CBER全程管理，打造纯粹享受的总统式奢侈。

1. 金迪世纪大厦

     

金迪世纪大厦
开发商	深圳市新润园房地产开发有限公司
位置	深圳市南山区侨香路
项目总建面	115000㎡
容积率	4.01
首次开盘时间	/（在建）
租金	/
基础信息	/

    金迪世纪大厦目前处于在建过程中，本项目总建筑面积约11.5万平米，主楼高度近200米，基地位于深圳南山区华侨城片区，地铁2号线从地块中部穿越。方案采用“一主多次”的布局方式，综合解决地铁影响、场地高差、城市界面、多维交通、景观视线等难题。本案采用“水晶之塔”、“生态硅谷”、“交通谷”等设计理念，展现新润园地产沉稳大气、蓬勃奋进的企业形象，迎合生态绿色的时代需求。金迪世纪大厦项目以新颖的理念、全新的高度，打造华侨城片区新地标，引领研发办公建筑设计新趋势。

• 工业区案例分析

1. 东部工业区

   

    

东部工业区
位置	深圳南山华侨城恩平街康佳集团北侧
所属街道	沙河街道办
项目总建面	413760㎡
标准层面	2400㎡
租金	100-150元/㎡·月
物业	深圳市华侨城物业服务有限公司
进驻企业	OCT当代文化艺术中心、深圳华侨城哈克文化有限公司、深圳市生态旅游开发研创中心有限公司等

    南山东部工业区规划楼栋共有37栋，现在绝大部分厂房已经改造为写字楼。其中，C区1、2栋正在拆迁改造中，3栋改造完成并已有企业入驻，4、5座已拆除，在建燕晗山苑。为积极配合华侨城片区整体规划的需要，东部工业区也已部分改造为文化娱乐区，颠覆了工业区的传统概念，俨然逐渐成为了商业办公中心。

2，中核工业区

中核工业区
发展商	中核集团
位置	深圳市南山白石洲中核工业区
项目总建面	73500㎡
标准层面	9000㎡
租金	25元/㎡·月
物业	深圳市中核物业管理有限公司
进驻企业	深圳金乃利电子技术有限公司、深圳天泰电器元件有限公司、深圳上合信电子有限公司等

    中核工业区是中核集团所属产业，深圳中核集团有限公司是中国核工业集团公司的全资子公司，成立于1993年1月。公司以房地产开发、特色工业项目和不动产经营管理为主，辅以商贸、文化、医疗等第三产业。目前，中核工业区厂区以出租为主，部分自用。据悉，园区内客户租期均是1年短租期，未来几年时间内该区将会进行拆迁旧改。

1. 街道项目现状SWOT分析

   Strengths:创新走廊力争建成世界级科技文化产业园，沙河街道办作为核心发展地带，东西南北分别连接福田、罗湖，宝安、南山、龙岗中心区，区位优势明显；同时在南山科技科技园强有力带动下，区域内办公物业发展迅速，近年来改造新建写字楼较多，潜力较大；

Weakness:但是，区域内部分工业区亟待改造升级，拆迁改造势在必行，但会导致园区企业的流失，如何在进行旧改的同时处理好分流企业，将会对未来片区工业区的发展以及竞争力的形成造成重要影响；同时，通过调研发展，办公物业占据了工业区的绝大部分发展空间，多数工业区已完成厂区改写字楼的工程，长此以往，将会对片区工业环境带来重要影响；

Opportunity: 充分利用沙河街道的区位优势，南山科技园的科技实力促进办公物业的发展，借助世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸等娱乐设施发展商业、娱乐、特色文化一体化的中心。同时，充分运用大沙河创新走廊这一发展理念，组合各方力量，加快改造更新脚步，为区域发展打造良好的基础；

Threats:区域的发展必须打破已有观念的束缚，加快旧改的步伐，整合各方资源，以大沙河创新走廊为契机寻找突破点。

 

五，调研总结

    就调研情况情况来看，沙河街道办辖区内旧改项目在未来几年有增加的趋势，特别是随着大沙河创新走廊的发展规划，沙河的发展将迎来机遇与挑战；同时，值得注意的一个问题是片区内的工业定位，随着大片工业区厂房改建为写字楼，工业的生存环境亟待解决。大沙河走廊以沙河街道为核心，囊括了南山的绝大部分地区，势必会对区域经济起到促进作用，改变现在的格局，沙河街道的发展将迎来一个春天。