杭州养老地产市场案例分享

黄婧婧

杭州养老市场概况

我国老龄化进程明显，尤其体现在我国一线城市，老年人口比例很早就达到了老龄化社会的标准。就拿杭州市来说，早在2010年就已经达到了老龄化社会的标准，根据最新的统计数据，杭州市60岁以上老年人口占比已达到19.3%，远高于全国平均水平，而同时杭州的养老产业在全国范围内是处于较先行的位置。目前，杭州福利养老机构数量逐年增加，但公立的养老机构整体品质和服务不高，收费在1000元/床.人左右，入住率较低。相反，民营的养老机构处于高度饱和状态，价格和品质都相对较高。近几年，一些养老地产项目也纷纷布局杭州市，如万科的随园嘉树、盛和居的紫荆园、绿城的蓝庭颐养公寓以及金色年华等，都达到很高的入住率。

医养结合型养老地产---杭州盛和居･紫荆园

通过对杭州养老项目的调研，杭州盛和居･紫荆园是杭州市内目前医疗配套最好的养老项目，整个园区的规划设计以及服务体系都完全以老年人的实际生活需求出发。此外，从销售情况来看，紫荆园每期开盘初期都能达到80-90%的去化率，市场反应强。因此，在这里对杭州盛和居･紫荆园进行案例分享。

紫荆园位于杭州市萧山城区南部卧城的中心区域，交通便利，三面环水，自然环境优越。项目总规划用地12.9万平方米，容积率低于1.5，绿化率在35%，整体打造为低密度，高绿化率的园区环境。项目一期规划建设782套精装多层电梯养生公寓，并且配套了3万余方的医疗康复托老中心，配备二级资质的医院；以及6000平方米的老年活动中心和3000多平方米的养生餐厅，除此之外，户外娱乐设施一应俱全。

既然是“医养”结合，关键就在于“医疗”和“休养”，这也意味着项目本身要拥有资质较高的医疗资源和水平才能真正满足老年人的疗养需求。紫荆园在医疗资源上就占据了优势，项目内部配套了二级资质的医院，并建设3万余方的医疗康复中心和托老中心，其中个别楼层专门作为半/全托护理床位。医疗康复中心在提供常规门诊、中医理疗、儿童专科、每年免费体检等基本项目服务的基础上，园区建立绿色就医通道，实行一卡通就医、消费。其次，紫荆园配设家庭医生组，专职负责老年人的健康、巡诊、养生指导、家庭药箱维护、健康状况跟踪，建立健康档案，定期了解老人身体状况。紫荆园依托医疗资源的优势，成为一个专业医居社区，这在杭州市内是首个真正意义上的医居社区。

紫荆园的服务体系也是较为细致的，设立子女远程问询系统，及时了解父母现状；24小时管家秘书，每十户配一名管家秘书，在公共服务的基础上为老人提供私人服务。园区内的活动中心除了为老人提供老年大学、兴趣班及社团活动外，还专设4：30学堂，帮助老年人的孙辈完成作业等，并提供老少同乐系列活动。此外，园区内的养生餐厅有送餐服务，老年人可通过家中智能化大屏幕进行选餐。除了基础服务外，老年人可以根据自身的健康状况、生活习惯等不同选择增加其他的服务，缴纳分级的育养费，这费用都是比市场价格要低的。

紫荆园的经营模式是以保证金入住，客户仅享有入户权，产权不转移，仍由盛和居持有。保证金根据户型不同为90-160万元，需要一个月之内交付完毕。 交付使用后，盛和居发展有限公司即向房管部门申请为老人办理入住公寓的抵押登记并作为全额返款保证，居住满五年即可退房并退还全款。若未住满五年而老人离世，保证金可全额退还，若因其他原因而退房，则需按一定比例扣除折旧费（1-3年内退房扣除50%，3-5年内退房扣除30%）。另外，养生公寓入户权是可转让的，转让后增值收益的50%分别归转让人（老年人）和盛和居享有。除了保证金外，每月需缴纳育养费，费用为6.5元/㎡·月。服务包括入户保洁、家庭医生等100余项内容。

总而言之，紫荆园以较为优质的自然资源条件作为基础，提供老人良好的生活环境，以适老性的物业设计为紫荆园后续的人性化的服务提供平台和载体，以医疗资源为驱动，配备完善的医疗资源配套，紫荆园充分整合他们医疗资源，为老年人提供从“养”到“医”完善的健康服务。但不得不说，紫荆园尚处于运营初期，后续养老服务品质能否维持仍需观察，如果紫荆园能做到为老人提供持续的养老服务，那将会是养老行业又一个优秀案例。

总结

通过项目组对多个项目调研发现，养老地产具有以下共同特征。目前的养老项目都主要位于近郊区域，环境条件优，交通便利，目前租售情况较好。在产品上，主要以多层、高层养老公寓为主，少数辅以别墅，产品类型较单一；除医疗配套水平相对薄弱外，其余配套及服务品质较高，但大部分项目仍处于开发初期，后续养老服务品质能否维持仍需观察。其次经营模式愈加多元化，市场养老项目逐步由出售方式向租赁经营、会员制模式转变。

总体来说，中国养老地产市场的发展面临机遇与挑战。我国的养老政策支持还不够完善，可操作性不强，尚缺乏可借鉴的成熟的盈利模式，并且缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。但中国养老地产市场具有较大的需求量，发展空间较大，随着市场化的不断发展以及政策的不断完善，必将会有更多模式产生，未来整体市场可期。