城镇化发展的地产机遇之案例导读—复星蜂巢城市案例初探

2015-01-30  撰写人：世联策略-李庆  阅读：2921

根据国家统计局公布数据，截止2013年末，中国大陆总人口136072万人，城镇常住人口73111万人，城镇化率为53.73%。

对比其他发达国家，截止2013年，加拿大城镇化率为81%，美国城镇化率为83%，英国城镇化率为80%，日本城镇化率为92%，新加坡是百分百，预计到2030年，中国城镇化率达到70%，中国发展潜力巨大。

参考国外城镇化发展历程：美国从1920年城镇化率53%，到1963年左右城镇化率70%，历经40多年；加拿大历经42年；欧洲历经30年；国土面积较小的日本历经15年，韩国历经8年。中国需要在17年里面增加17%,需要，面临诸多困难，解决各环节诸多问题。

目前中国城镇化存在普遍问题是过度重视房屋开发建设，忽视配套建设，出现大量鬼城、睡城。在中国城镇化过程中，从房地产开发角度需要解决十大关键因素：

1、明确城市整体规划，根据规划确定待开发土地的用地性质；

2、制定现实可行的拆迁赔偿制度；

3、城市开发建设的融资渠道解决方案；

4、政府减少对房地产干预，确立市场需求的主导地位；

5、结合区域、城市市场特征做好产业规划；

6、加强交通系统建设，提高交通系统效率；

7、完善教育、医疗、金融等配套基础设施建设；

8、重视房地产物业的运营，提高物业保值增值能力，保证城市可持续发展；

9、制定切实有效的城市发展计划，制定系统性土地推广计划；

10、明确系统性开发节奏，做到产业与居住开发协调发展，避免无产业、无配套的鬼城、睡城。

新型城镇化建设需要巨大的资金，而地方政府已累积大量的地方债。引入社会资本完善城市功能的公私合营模式PPP模式（Public-Private-Partnership），不失为城镇化的一种优先解决方案。

PPP模式是指政府与私营商签订长期协议，授权私营商代替政府建设、运营或管理公共基础设施并向公众提供公共服务。

PPP基本结构：

PPP模式的优势：

消除费用的超支。公共部门和私人企业在初始阶段私人企业与政府共同参与项目的识别、可行性研究、设施和融资等项目建设过程,保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期,使项目费用降低。

有利于转换政府职能，减轻财政负担。政府可以从繁重的事务中脱身出来，从过去的基础设施公共服务的提供者变成一个监管的角色，从而保证质量，也可以在财政预算方面减轻政府压力。

促进了投资主体的多元化。利用私营部门来提供资产和服务能为政府部门提供更多的资金和技能,促进了投融资体制改革。同时,私营部门参与项目还能推动在项目设计、施工、设施管理过程等方面的革新,提高办事效率,传播最佳管理理念和经验。

政府部门和民间部门可以取长补短，发挥政府公共机构和民营机构各自的优势，弥补对方身上的不足。双方可以形成互利的长期目标，可以以最有效的成本为公众提供高质量的服务。

使项目参与各方整合组成战略联盟,对协调各方不同的利益目标起关键作用。

风险分配合理。与BOT等模式不同,PPP在项目初期就可以实现风险分配,同时由于政府分担一部分风险,使风险分配更合理,减少了承建商与投资商风险,从而降低了融资难度,提高了项目融资成功的可能性。政府在分担风险的同时也拥有一定的控制权。

应用范围广泛，该模式突破了引入私人企业参与公共基础设施项目组织机构的多种限制，可适用于城市供热等各类市政公用事业及道路、铁路、机场、医院、学校等。

PPP模式就是政府和私人企业之间为提供公共产品和服务、基于具体项目的一种合作融资模式。它的优势在于能吸引社会资本，减少政府的财政支出和债务负担，同时加快发展城市基础设施和核心功能。

复星发现了民营企业以PPP模式参与城镇化建设的机会。复星依托自身强大以保险为依托的金融能力，结合自身的产业优势协助地方政府建设城市所需要的核心功能。围绕核心功能，复星为城市导入三个不同层次的产业：

（一）复星牵头导入核心产业；

（二）进一步引进为核心产业配套的衍生产业；

（三）倡导产城结合，打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区，以产业带动就业和城市生长的模块化、自由组合的新型城区。

复星集团在PPP模式下推出“蜂巢城市（社区）”产品，其核心竞争力归纳为“以产促城、产城融合”。依托自身在健康、金融、商旅、文娱及地产开发层面的产业资源及开发经验优势，复星“蜂巢城市”力求为城市升级提供一站式解决方案。

复星的金融解决能力：

2012年-2013年，复星集团完成对永安等保险资产的收购，2013年实现净利润5.23亿。去年复星又并购葡萄牙保险资产，使得保险资产占据复星集团2900亿资产的39%，保险板块贡献的利润也将大幅增加。同时，可用于投资的保险资金，达到1144亿。目前，复星集团的全球投资能力在扩张，已涉足包括升级消费、体验式消费、个人金融在内的三大消费类投资。

复星的产业集群：

1、医药健康——复星既有高端医疗服务的领先企业——和睦家，也有养老养生的星堡社区；既有全国领先的零售药房网络——金象大药房、复美大药房和国大药房，也有全球领先的激光美容器械公司——源于以色列的Alma Lasers。

2、物流商贸——复星是菜鸟网络的重要投资者，此外也投资了韵达快递等行业标杆企业，还与国药就全国性医药物流网络建设开展合作。

3、文化产业——复星投资了一批创新性的公司，如分众传媒、博纳影业等。

4、旅游产业——复星除了战略投资Club Med，成为中国国旅重要股东之外，还将在海南三亚建造全球第三个亚特兰蒂斯酒店。

5、商业零售——复星在商业领域积累了众多品牌资源，从时尚领域的FolliFolli到黄金领域的老庙黄金/亚一金店，从餐饮领域的望湘园到零售领域的百联集团。

与工业园区模式不同，复星力图在一个蜂巢产品里将城市功能全部解决掉，所以去中心化多中心化是蜂巢模式的核心。与传统的单功能、独立发展的卫星城相比，复星蜂巢城市具备功能多样、模块组合、无缝拼接、区域带动等更优化的发展特质。复星聚焦于“大金融、大健康、大文化、大旅游、大物贸”规划五大蜂巢项目。

与蜂巢城市理论同步，复星集团五大蜂巢城市项目已有3个项目落地。这三大项目为三亚的亚特兰蒂斯项目、襄阳的天贸城和沈阳豫珑城。

（一）旅游蜂巢——三亚亚特兰蒂斯

三亚亚特兰蒂斯项目是复星落地的首个旅游蜂巢项目。总用地约800亩，总建筑面积52万平方米，总投资100亿，建成后可提供4000个就业岗位，预计游客每年200万人次。

复星三亚亚特兰蒂斯项目是世界上最大的海洋主题度假区，包含5.8万平方米的世界级水上乐园和全球最大的海洋馆、奢侈品购物街、23个国家的餐饮城、七星级亚特兰蒂斯酒店，这些多元功能为三亚市提供了核心旅游功能和多个衍生功能。更为重要的是，项目围绕区域的整体发展，外围逐渐形成产业支撑体系，包括商务、健康、文创办公等多个领域，可同时为周边居民提供生活消费服务等。

（二）物贸蜂巢——襄阳天贸城

襄阳天贸城是复星集团在三线城市打造的首个物贸蜂巢项目，是面向未来移动互联网电商环境的新型O2O城市物贸中心。总用地682亩，总建筑面积超过150万平方米，总投资60亿元，建成后可提供4万个就业岗位，由线下展示区、网商园、订单履约区、数据金融服务区、生活配套区五大功能模块组成。天贸城以“全业态、全覆盖、线上线下相结合”为开发理念，以硬件和业态优势改变传统商贸格局。

此前由于襄阳市开发区已拥有巨大体量的住宅，但物流功能建设相对滞后，襄阳天贸城将为襄阳市提供核心物贸功能，其衍生功能则是面向移动互联网的O2O业态，导入网上办公、快递、物流仓储、金融服务、原产地特色产品就地上网流转等产业。

（三）文化蜂巢——沈阳中街豫珑城

沈阳中街豫珑城位于沈阳市中心核心地块，开发面积16万平方米，建筑面积19.3万平方米，总投资16.4亿元，建成后可提供2000个就业岗位。复星集团为该项目打造了“融汇贯通”四大主题，每个主题关联不同商业业态。项目还围绕“罕王宫”遗址保护，打造极具有满汉文化特色的历史博物馆、会所、茶馆、演艺区等文化体验消费区、文创艺术品聚集区、美食聚集区等。