【专题研究】福永片区总体市场分析

2014-12-30  撰写人：华房数据 张诚  阅读：3588

一、片区概况

1. 福永概述

福永位于深圳市宝安区西南方向，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，南与西乡接壤，北与沙井相连，东北角与公明毗邻，总面积56平方公里，总人口约40万人。拥有国内不可多见的海、陆、空立体交通网络，境内有国际机场、港口、高速公路、国道，深圳地铁1号线已经直通福永宝安国际机场。

2. 经济概况

近年来，福永坚持以经济建设为中心，大力实施园区带动经济发展战略，大力发展工业和第三产业，经济持续健康快速发展。2014年工业总产值、固定资产投资额、税收、进出口总额等五项指标位居全区第一。其中工业总产值942.93亿元，增长5.8%；两税收入73.92亿元，增长15.82%；进出口总额达143.17亿美元，增长5.1%。

附：福永街道2014年1-9月经济统计数据

3. 福永交通概况

二、产业片区主要写字楼现状调查

由于福永片区交通情况良好，经济指标可观，工业环境浓厚，对写字楼需求较为旺盛，写字楼质量普遍较高。片区写字楼主要分布在福永大道两侧，该道路横穿福永CBD，商业氛围良好，促成了该片区写字楼的发展，写字楼的服务配套也日趋完善。

莱福大厦位于福永大道和广深公里交界处，交通便利；硬件配套设施和服务管理都比较齐全，但需自行安装空调；由莱福物业有限公司统一管理，入住企业大多为金融保险类，并有少量电子科技类企业；该写字楼仅剩3层和6层共4间800㎡出租，使用率较高。

三、片区主要工业园现状调查

片区工业园主要分布在福园一路，重庆路以及永和路等交通要道沿线，该片区总的来说工业区整体配套设施较完善，部分园区已选择专业物业公司统一管理，园区环境较好，工业氛围浓厚。

1、片区主要工业园出租情况

2、典型工业园案例分析

大族激光产业园属高新技术产业园，入驻企业实力雄厚，园区由深圳市大族物业有限公司进行统一管理，园区配套设施完善，环境优雅，园区企业主要从事高新技术产业研发生产。

艾默生工业园位于福永塘尾社区凤塘大道、总占地面积11.93万平方米、建筑面积12万、园区内配有宿舍、员工食堂等配套设施。园区主要入驻企业为世界500强企业艾默生公司下属艾默生网络能源有限公司、雅达电子（深圳）有限公司。艾默生网络能源有限公司主要生产数据中心关键基础设施、通信网络、医疗和工业设施提供保护和优化。艾默生网络能源在交直流电源和可再生能源、精密制冷、基础设施管理、嵌入式计算和电源、一体化机架和机柜、电源开关与控制、以及连接等领域为客户提供全球领先的解决方案以及专业的技术和灵活的创新。

雅达电子（深圳）有限公司公司创办于1994年、注册资本5352万元人民币、属于股份合作制企业、是国家高新技术企业、广东省优秀民营企业、广东省知识产权示范单位、广东省现代企业制度试点单位。国家高技术产业化推进项目、国家火炬项目实施单位。主要生产能电力监测、控制、计量仪器仪表和温度、湿度传感器以及双电源自动转换开关、互感器等产品的研制和生产、积累了丰富的经验、拥有几十项具有自主知识产权的技术和产品。

四、片区发展存在问题

1. 片区治安不稳定

由于外来人口多且参差不齐，多聚集在城中村，人口密度高，管理混乱，对片区发展有一定阻碍。

2. 工业园有待改造升级

片区内不少工业园陈旧，年久失修，易造成安全隐患，软硬件设施老化有待改善，企业多以传统工业为主，高新科技产业占比较低，工业效益有待提高，不利于形成产业多元化，增强区域竞争力，且工业废水造成的环境污染问题也应该引起各方注意。

3. 写字楼有待提升

片区写字楼虽已形成一定规模，但写字楼设施有待提升，该片区高层，新建的写字楼匮乏，且设施配套不完善，写字楼质量跟不上片区产业升级的速度。

五、福永片区调研总结

福永临宝安国际机场，国道G107，G15，省道S3以及宝安大道横穿该区，同时濒临珠江入海口，区位优势明显，从而引导了该区工业园的发展。同时，大族激光等实力强大的上市企业入驻，给本区工业环境注入了稳定的强心剂，有力的带动了整个区域的工业氛围，利于产业多元化。福永工业园平均利用率达到96%，也充分体现了该区工业园蓬勃的生命力。但是，工业园的老龄化是整个福永所必须面对的现实问题，有部分园区处于正在改造当中或者已经改造完成。提升工业环境除了更新改造等硬实力之外，应注重园区配套设施的建设，提高园区的软实力。

片区内写字楼布局已成规模，且多已向甲级写字楼标准看齐，配套完善，管理服务质量高。工业园的发展带动区域性写字楼的需求，不论是对于工业园企业还是城市化来说，写字楼都是必不可少的一张名片，福永片区写字楼在满足区域需求的同时，应积极向高标准看齐，这对于企业形象的提升以及商业环境的改变是一种双赢的选择。

当前福永工业区呈多元化趋势，园区利用较合理，大中小企业齐头并进，在大企业的带动作用下，区域产业竞争力强，区域产业升级和园区的改造更新将会给片区带来更多的优势。