房企转型系列之（六）——华夏幸福，产业地产龙头雄起

题记：华夏幸福股价从2011年初9元左右启动，截止2015年3月31号，其股价最高上摸58.84元。这在房地产行业每况越下的当下，尤为引人注目。

华夏幸福依靠独特的产业新城模式顺应时代发展的呼唤，在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下，换发出极强的生命力，持续展现出领先行业的业绩和销售表现。

根据华夏幸福的2014年年报，其14年销售额达到512.54亿元，营业收入达到268.86亿元，同比增长分别达到36.96%与27.66%；同时，其净利润达到35亿元，权益净利润达到33亿元，同比增幅达到30.31%与19.31%，净资产收益率达到21.90%。

房地产上市公司的净利润增幅正在迅速向10%甚至个位数靠拢。而从下表14年千亿房企业绩单中，华夏幸福从营业收入、股东净利润、权益净利润三项指标均大幅超越千亿房企的平均水平，甚至股东净利润与权益净利润两项指标的增速均高居榜首。

从目前来看，只有少数房企利润率还能基本保持稳定。保利地产2014年年报显示，净利润122亿元，同比增长13.5%；结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；销售净利率13.05%，增长0.2个百分点。

中海地产2014年净利润282.1亿港元，同比增长21.7%。毛利率约32.6%，净利润率为23.1%。相比较之下，中海地产的净利润增幅比华夏幸福低了8.6个百分点。中海地产被誉为房地产利润之王，其凭借着土地成本、资金成本等优势已经13年净利润增幅超过20%，利润率领先于行业平均水平，但遗憾的是，连中海地产14年的毛利率也比13年下降了5个百分点。

因此，净利润增幅超过三成的房企，销售额500亿元以上的，目前而言就仅有华夏幸福。在这种背景下，华夏幸福的产业新城模式，这是支撑其企业发展的关键。

产业新城继续布局深耕

2014年幸福基业继续深耕大北京，实现京津冀卡位，同时还积极拓展长江经济带，年度共积累完成7个项目的签约。2014年度，公司新拓展4个产业新城项目，分别位于北京房山、河北任丘、保定及涿鹿。此外，公司还与霸州、文安签署拓展委托区域的合作协议，与南京市溧水经济开发区管委会签署合作框架协议。目前华夏幸福投资经营的产业新城主要分布在京津冀、环上海和沈阳区域，辐射全国20余个区域。

以新拓展的溧水区域为例，这个项目是华夏幸福长三角区域暨环上海经济圈战略布局的一个产业新城项目。该项目定位为“实业智慧中枢，精工山水城市”，主导产业为高端制造业、新材料产业、电子信息周边产业及新能源汽车，规划由智慧家庭科技谷、健康医疗科创湾、滨水风情时尚小镇以及山地生态康体公园组成智汇水城。

另外，不可忽视的一点，华夏幸福的营业收入有三项重要的收入来源，即是基础设施建设与土地整理、产业发展服务，14年这两项业务分为其带来14.32亿元、26.32亿元与35.68亿元，占其总营业收入的5.4%、 9.9%与13.5%；通过产业新城的区域拓展，为当地政府进行基础设施建设与土地整理、产业发展服务，将带动其业务的拓展，为其公司带回稳定的营业收入与现金回流。

华夏幸福坚持聚焦和深耕京津冀区域、积极开拓布局长江区域，与国家重点区域规划发展相结合。

双核驱动产城共建

近十年以来，工业园区的建设突飞猛进，然而失败城镇建设案例也层出不穷，究其原因，这些新城建设都忽视了最重要的城市产业经济规划。没有产业经济支撑，城市注定会失去生气。华夏幸福在多年的实践中，认识到实现产业与城市的有机发展才是未来工业园区发展的核心要素，由此，在总结国内外工业园区建设经验的基础上，探索出“产业新城”的园区开发模式。

华夏幸福所打造的产业新城，跨越了开发区发展的初级阶段，坚持“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡统筹，共同发展”的发展理念，打造产城融合的产业新城，通过“产业+城市+城市运营”解决了产城割裂的问题。在土地空间有限的前提下，进行科学合理的产业区、生活区规划，选定高附加值的产业进行定位，打造产业集群。通过基础设施、公共服务设施运营和全新的城市营销，坚持高标准，保证建设质量，完善城市功能，实现城市与园区的完美结合。

华夏幸福所采用的模式在国际上也有很多的成功案例，如日本筑波科学城和美国尔湾。以美国尔湾为例，便是在市场主导规划下形成的新兴城市，首先，政府确定以抗风险性大的高科技为主导的多元化产业集群，依靠其优美的自然环境和便捷的交通，通过市场化运作，吸引了大批企业入驻，带动当地经济迅速发展，从而实现城市与产业的协调发展。

产业升级推动发展

华夏幸福不断创新产业服务手段，一方面结盟通航、牵手京东、签约清华等行业龙头开展跨领域战略合作，另一方面加快与清华大学等高等院校实现“产学研”合作模式，以获得更大程度上政策、税率等方面的实惠，并于硅谷及国内一线城市积极布局产业孵化器。华夏幸福通过与不同领域的顶尖合作伙伴合共构建产业联盟，利用各自优势共同培育新技术、新产业、新业态、新模式；同时，利用海内外建设孵化器，为产业发展提供技术更新、创新与革新的孵化载体。

以固安产业新城为例，其中：固安肽谷生物医药孵化港，引入博雅干细胞科技有限公司、德益阳光生物技术（北京）有限责任公司等20余家企业，打造以单克隆抗体与治疗性疫苗为特色产业，以生物诊断试剂、多肽和蛋白质类药物、高端医疗器械为支柱产业的产业体系，未来将建设成为一座创新要素聚集、配套设施完善、服务功能一流的生物医药转化医学基地；

固安航天产业基地，引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头，在运载火箭与卫星应用的研发、试验等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用化、航天技术配套为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、新能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成为推进航天产业军民融合、科技成果转化的重要战略高地，打造成中国顶级的航天技术应用产业基地；

卫星导航产业港，以航天产业中极具战略意义的北斗卫星导航为大旗，积极对接北京卫星导航科技研发资源，重点聚焦核心组件、导航终端两大高价值产业环节，建成从核心芯片研发、终端应用、导航数据平台建设到系统运营服务的卫星导航全产业链，打造环渤海知名卫星导航研发与成果转化基地。产业港占地171亩,总建筑面积14.4万平方米，建设可以承载卫星导航领域中试孵化、生产、办公于一体的物业形态。目前已经引进7家卫星导航领域核心企业，预计2015年一期竣工投产。项目全部建成后可入驻企业100家，实现年销售收入60亿元。

清华大学重大科技项目中试孵化港口是清华大学面向河北省社会经济发展重点需求倾力打造的集“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研协同创新平台，未来将建设中试基地、应用研究中心、科技创新大厦、高层次人才创业区、院士交流工作站等，以打造国家级重点孵化器、国家级重点实验室、国家级科技创新平台为目标，建立以企业为主体、市场为导向、政产学研资相结合的一体化创新体系，形成国际科研创新示范点，完成国家重点科研成果固安孵化，促进首都高科技创新产业持续导入，引领城市产业升级。

目前固安工业区在产业发展方面将形成电子信息、汽车零部件、高端装备制造、航天产业、生物医药、节能环保、现代服务、临空经济八大产业集群。14年固安工业区新增签约入园企业39家，新增签约投资额212.2亿元。

华夏幸福产业促进的创新模式有利于形成产业闭环生态，增强企业黏性，强化产业平台属性和轻资产特征，并具有跨产业和跨区域复制性，未来有望在更多新兴产业继续复制，并在全国范围进行复制开发。

综上所述，华夏幸福的发展得益于其坚持产业新城的战略，而其战略核心就在于北京、上海核心城市群范围内的区域拓展，高新产业引入与升级配套服务，具战略眼光的产业规划。未来，我国的城市化进程中通过产业新城的打造吸引人才，促进城镇化，将为华夏幸福未来的发展带来巨大的“钱景”。

附表：