【城市观察】合肥：为何楼市如此坚挺

2014 年，房地场市场处于下行调整周期，各城市房地产成交量走势略显疲软。从国家统计局公布的数据来看， 前9月份,全国商品房销售额49227亿元,下降8.9%,其中,住宅销售额40516亿元，同比下降10.8%。然而，东部城市与中西部城市商品房成交 面积整体跌幅却呈现不一致现象，中西部地区商品房成交情况好于东部地区。前9月，东部地区重点城市商品住宅成交面积同比下降15.3%，而中部地区、西部 地区重点城市商品住宅成交面积同比仅下降0.6%、2.9%。此外，中西部地区商品房成交面积占比从2001年的38.4%提升至2014年前9月的 53.4%。

在 房价走弱的2014年，合肥市房地产市场表现好于其它地区。2014年前9月，商品住宅成交面积854.5万方，同比增速2.3%，商品住宅销售额 567.亿元，同比增速8.4%，销售均价7200元/平米，同比增速5.9%。中西部省会城市城镇化发展水平低于东部沿海地区，多个省份呈现省会城市强 而其它地市弱，省会城市辐射能力仍未全部发挥出来，从而造成“一强多弱”的发展不均衡的格局。合肥市作为安徽省的省会城市，具有着中西部省会城市发展的典 型特征。

GDP独占全省四分之一，产业结构逐步实现“退二进三”

从 统计数据看，1998年合肥GDP仅占全省的11%。历经15年的快速发展，2013年合肥市GDP6473亿元，同比增速12%，占全省比例提升至 24%。而合肥市周边城市的经济发展力则呈下降趋势，如安庆市， 1998年的GDP占全省总比约10%，到了2013年，仅占全省7%。从产业结构看，合肥市产业结构调整“进二退三”显成效，第三产业的结构占比已提升 至GDP占比的40%，三产结构比例相对全省其它城市更加合理，更有利于城市未来的发展。此外，截止2014年上半年，全省共计83家上市企业，合肥市则 独占34家，占全省的41%。

人口净流入速度加快，成省内唯一人口正导入城市

从 整体上看，判断房地产趋势，短期看中央、地方政策政策，长期看人口需求。安徽省是全国前六大人口流出省份之一，在上海就将近有300万安徽省的流动人口。 随着国家政策方向调整、税制改革，转移支出偏向中西部区域。中西部重点城市也迎来了新一轮加速发展期，人口向外流出整体有所放缓。从安徽省统计局公布数据 来看，2004年，安徽省人口流动向省外流出的占比达77%，然而至2012年，人口流动向省外流出的占比下降至70%，可见更多的人倾向于在省内流动， 寻找更多的就业机会。在省内流动人口中，流入合肥市的人口占比逐渐加大。2007年，在省内流动人口中，45%人口选择到合肥，到了2012年，此比例则 超过了53%。一定程度上，这体现了合肥城市的人口的吸附能力。这是城市与城市之间竞争力的体现，一种潜移默化的力量使人口不断聚集。随着人口长期导入， 大专以上人口占比达17%，远高于安徽省平均水平8%。2013年末常住人口761.1万人，年末户籍人口711.50万人，其中市区户籍人口 233.83万人。作为全省唯一人口净流入的合肥市，人口形成的刚性需求保障了房地产市场的健康发展。

购房门槛低，房地产市场仍有长足发展空间

从 2010年至今，合肥市商品住宅均价平均每年涨幅在5%左右，整体增速合理。2014年前9月商品住宅成交均价7200元/平，同比增速5.9%。 2013年，合肥房价支付比仅为6.5，低于全国7.2的平均水平。远低于北京、上海、深圳等城市，与其它中西部重点省会城市相比，低于西安、武汉、成 都、南宁、昆明等城市。从房价购房门槛分析，2013年，合肥市套均总价仅为65万元/套，在中西部城市排名靠后，对比一线城市的北京、深圳、上海套均总 价超过200万，仍有很大的上升空间。

综 上所述，我们认为，随着国家城镇化发重点心的偏移及财政转移支出的偏向，以合肥为典型代表的中西部重点城市将迎来更加快速的发展。随着经济的长足发展，经 济结构进一步优化，城市辐射能力将进一步扩大，未来中西部重点城市人口的导入将更加明显，为房地产市场的刚性需求提供充足的动力。

（注：文中经济数据来自安徽、合肥市政府官方网站，合肥商品房成交数据来自华房数据平台)