浅谈商业房地产数据的采集与应用

【摘要】大数据时代背景下，商业房地产的数据有不同的机构、有不同专业背景的的人在做，包括开工量、上市量、使用面积、经营业态、商户信息、售价、租金、入场费等数据，但是主要重收集，轻分析；重一手数据，轻二手数据；重实践，轻理论。因此，本文从笔者从事商业数据采集和利用的经验出发，和大家交流商业房地产数据的一些心得。

目前市场上有多类型的机构在收集商业房地产市场的数据，用于不同的目的，较多的为商业地产的策划、招商、投融资、证券化、税收征管等用途，他们对商业房地产数据的要求、精度和内涵也各不相同，根据我们的市场调研，尚未有机构或是政府部门能解决数据标准化和公信力的问题。

一、商业房地产数据的表现形式

在这个“营销”横行的时代，大家对商业房地产的认识远没有住宅房地产那么直观和深刻，更难于解释。

本文主要从租金、售价两方面来分析商业房地产数据的表现形式及它的可能性和可靠性。

租金的表现形式主要有：商场招商的租金、合同租金、市场报盘租金、政府指导租金。售价的表现形式有：一手销售价格（期房或现房）、二手销售价格、带租约（或返租）的销售价格。

1、数据的内涵（统计口径）

有效的数据必须来源合理合法、内涵清晰、便于统计和后期进行数据处理，商业房地产市场由于交易量相对较小、收集难度大，难于获取大量直接可以利用的一手数据，故由专业人士处理后的二手数据显得尤为重要和必要。所以我们只能收集和商业房地产有关的一些数据用于汇总、比较和分析。

（1）租金和售价对应的面积内涵

商业房地产按经营方式分，主要有商业综合体、专业市场、独立商业街，产权类型分为单一产权和分散产权，单一产权的物业主要为一些百货、统一经营的专业市场和商业综合体，如广百、名盛广场、太古汇、国际轻纺城等，分散产权的物业主要为一些分散经营的专业市场、商业街、部分综合体的临街商铺，如海中宝、山海城、上下九步行街、光明广场等。了解了产权类型后，我们自然可以获取调研数据所对应的面积内涵，一般单一产权的商业房地产会根据策划定位和经营内容的特点，划分合理的商业区域，并且有可能根据需要，在经营期内会对出租区域进行调整，所以很少产权人会对出租区域进行面积分摊，主要租金对应的面积多为套内建筑面积（亦称为使用面积或经营面积），这样才更直观和具有可比性；分散产权的商业房地产由于经过正规的测绘，建筑面积容易获取。由于不同商业房地产的利用率不同，两者的租金和售价不具有直接可比性。如果需要进行比较的话，必须进行面积换算。通过市场调研，我们了解到单一产权的商业房地产，实际利用率在40%-60%，分散产权商业房地产的实际利用率则在70%-90%，两者相差甚远，市场上不同出处的数据有的未说明面积内涵，有的或是把天生具有不同面积内涵的数据进行比较，可想而知，结论有时候甚至是相悖的。所以为了使租金内涵标准化，在采集一手数据的时候，建议单一产权的物业面积内涵采用使用面积，分散产权的物业面积内涵采用建筑面积（登记面积），后期制作二手数据时，再进行数据转换。

（2）面积采集手段

租赁面积的采集方式：单一产权的物业先采用现场测量：选取多个可以“通视”的商业区域进行测量套内建筑面积（也可以利用地砖或吊顶的面积“化整为零”来判断）；然后利用商场平面图来确定其他物业的套内建筑面积（如百格网、计算机辅助面积量算等方式）；分散产权的物业亦可采用现场测量和结合物业的登记面积。

（3）租金和售价对应的内涵

租金的内涵有合同租金、市场租金和评估租金之分。

合同租金属于重要的商业机密，一般情况下难于获得，特别是一些新上市的商业房地产更难于获取详细的信息，或是该项目信息尚处于保密期中，该部分信息不应该作为评估机构出售或共享的数据，只能收集作为内部判断和学习之用。

市场租金又分为已签约租金和报盘租金，除了一些统一经营的大型百货和零售业，每年会有固定的时段去调整租赁协议，其他物业的租户调整时间不定，租约长短也不定，故相似位置的商业房地产，市场租金有可能有较大差异，所以规律性也较差，市场租金有时候也会出现大面积范围的同质性的缺点，有可能管理方会分区，根据入驻企业的品牌、经营业态来确定租金，如果内部差别性不大的话，片区大多数租户的租金相同，另外，商业房地产转租时，大多数物业需要支付一笔转手费（顶手费或饮茶费），如果不考虑这笔费用，整个租金水平会失真，故该类数据利用价值不高。

评估租金：根据市场状况和物业的实际情况，通过采集市场的历史信息、近期的签约信息和报盘价，估价机构利用自己的行业经验和房地产估价理论和方法确定商业房地产不同位置的合理市场租金，该类租金能体现商业房地产价值的规律性、现势性，和入驻企业的品牌、经营业态无关，委托方可以在市场租金的基础上根据经营策略来调整租金水平制定招商计划。

销售价格：由于营销方式或是付款方式不同，销售价格有可能相差较远，比如带租约销售、分多期支付等，我们知道一级市场中开发商的自主定价权比较高，并且愿意投入大量的销售费用，所以二级市场更能反映物业的市场价值。

综上所述我们在预测未来租金或销售收入、制作商业房地产价格指数或是物业评级时，不能简单地使用一手数据，更不能出售商业机密。

2、数据质量

（1）数据的收集渠道

我们可以调研的对象有出租人（运营方）、承租人（商户）、转租人（二房东）、监管机构和中介，虽然收集渠道可以多种多样，但是信息来源主要来源以上几种对象。

（2）数据的可能性

多方收集和充分分析，并进行加工后的二手数据才是可以参考的合理数据。上文提到的收集渠道并不是每个调研者或是每个商业房地产都能获取准确的数据的，我们只有多方收集，相互印证，并经过合理化的修正。

（3）数据的可靠性

     连续、多方面收集的数据质量将会更高，不同渠道收集的数据需要建立监测点的档案，面积内涵、产权类型、租金内涵、租期、付款方式、经营内容等信息均要记录在案，只有真实、详细和全面的数据才能有利于今后应用于多类型的客户，单一的租金和售价信息将变得单薄无力。

二、商业房地产数据库的应用方向

1、商业房地产的税收征管

商业房地产涉及的税种分为以下两个阶段：

持有阶段：①自用：房产税；②出租：房产税、营业税及附加、印花税。

交易阶段：营业税及附加、印花税、土地增值税、个人或企业所得税

以上税收征管均离不开租金和售价，对于税收征管来说这是两大核心数据，但是以前征管系统中的数据多来自于纳税人自行申报，或纳税机关委托专业机构、房管及国土部门评估所得，由于以上数据采集均为单宗和个别行为，个中差别较大，又或是同片区同类型房地产价格没有差别，均不能完全体现“税负公平”的原则。

商业房地产比住宅房地产要复杂的多，特别是产权状况、权益状况和经营内容等方面，而且市场信息往往随机性很强，规律性不是很明显，常常会演变成数据乱象迷糊众人，所以有经验的数据采集者应该具备基本的估价知识，能对数据的进行描述和解释。数据也分为错误数据和有偏差的数据，只有当大量的数据聚集到一起，进行人工筛选、分析、纠正、调整后，才能让数据有规律的排列或是缩小偏差。

商业存量房数据采集及价格评估系统即采用了批量评估的估值技术，采用特征量法，利用“路线价+市场法修正”给商业房地产数据进行排序和调整，由于纳税机关采用“申报价格和系统价格孰高”的原则进行征收，所以目前该系统到底是完全采用市场价格进行评估，还是采用收益价格（更接近商业房地产内在价格）来评估，还有待商榷。毕竟纳税人作为一个理性人，有理由并且有权利选择一个收益价格和市场价格之间的价格进行交易，这种行为也是完全合情合理的，如果系统只接受市场价格进行税收申报，其实是夸大商业房地产未来的市场增值能力，而剥夺了纳税人理性的遵循租金收益的权利，建议征管系统采用收益价格作为最低价格，尊重市场行为，允许交易双方自由商讨未来房地产增值收益的归属。

2、商业房地产的策划、定位和招商等运营策略

开发商、销售商、运营商也有自己关心的商业房地产数据，相对其他群体来说，除了租金和售价，而经营内容、入驻商家、各商户租赁面积、品牌分布等数据信息也是必不可少的，这时候人工采集一手数据成为了最可靠的方法，同时不同商家能接受的租金水平、需要的租赁面积、租期、在其他商业房地产中的合同情况在行业或有流传，但是我们立足还应该是基础数据采集的手段和成果，一手的合同数据可以平时注意收集，如上市公司（广百、天虹等）的租赁信息均可公开查询到；承接评估项目时，金融机构或客户会提供租赁信息；运营方公开招商时的公开信息等，但是这些只能是作为策划、定位和制定招商策略时对客观租金进行预测、选择或调整的参考。

3、商业房地产融资和证券化

商业房地产不同于住宅，多为出租经营，前期一次性投入大，后期还需要不断维护和运营，同时资产能带来稳定的现金流和未知的增值收益。所以商业房地产也是商户、金融机构或是类金融机构借款的宠儿，如经营性物业贷款、租金收益权质押、经营权出售或质押、资产支持型债券、收益型资产证券化等，投资者和借款人感兴趣的是准确、合理的预测未来的经营收益或是判断合同租金是否合理和可持续性，并且需要给出预测和判断的有力依据，这需要调用数据库中竞争对手和判断对象的前世今生的情况。

    “路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，在商业房地产数据采集的道路上，我们还有许多事需要做，但是我们始终认为商业房地产数据的基础为商业房地产的自然属性（坐落、利用率、面积、设施设备）和社会属性（产权性质、经营内容、商户信息），而租金和售价除了通过市场调研，更多的需要充分利用估值技术还原客观价值，或剥离一些营销手段的影响。

同时我们也希望商业房地产的数据能尽快标准化，有一些具有公信力的机构能推广合理的商业房地产分级，定期公布投资回报率等参数，让商业房地产市场更加公开和透明，这是也是我们评估机构以后拓展业务渠道、建立基础数据库和估价产品创新的的方向之一。