标杆房企拿地渐趋理性

2015-05-08 撰写人：华房数据-平台中心阅读：3364

2014年下半年在恒大集团董事局主席许家印抛出“消化多少补多少”的土地储备计划后，包括万科在内十大标杆房企年度新增地块连创新低，2014年度十大标杆房企仅新增298个项目，拿地面积仅为2156.3万平米，拿地金额仅为1563.21亿元，以上三个指标均仅仅达到13年的1/2。不难看出，即使14年下半年，9.30新政及此后各地除一线城市限购的放开等楼市新政的落地，但是楼市去化速度依旧不容乐观。终端市场的消化难传导至土地市场，从资金和战略上均影响了企业在土地市场上的活跃程度，去化仍然是标杆房企的主题，审慎拿地已经成为标杆房企的共识。

由上图可知，13年为自08年以来的拿地高峰，但至2014年随着楼市高温的褪去，标杆房企纷纷放缓拿地速度。迈进15年，回顾14年标杆房企拿地策略，可以总结为以下三个方向：1、拿地数量、面积锐减，拿地额占销售额比例下滑；2、重点布局1、2线城市；

拿地数量、面积锐减，拿地额占销售额比例下滑

14年十大标杆房企销售额达到11996亿元，但拿地金额仅达到1563亿元，在销售额同比13年大增24%情况，拿地金额却锐减48%，拿地金额仅占销售额的13%。以上拿地情况反映了标杆房企在14年对后市信心相对不足，纷纷放缓拿地的节奏；也反映14年标杆房企的主旋律为消化库存土地储备，去化库存商品房，执行稳健谨慎的拿地策略。

以万科为例，14年其拿地宗数为44宗，拿地面积为323.43万平米，拿地金额为321.86亿元，而其销售额达到2151.3亿元，购地金额仅占销售额的15%；与此同时，其土地储备总量由13年顶峰的4495万平下降至3801万平米，同比减少694万平，预计15年万科将延续14年的谨慎购地的策略，加快去化土地储备。

重点布局1、2线城市

14年十大标杆房企拿地总面积为2156.3万平，其中一线城市226.71万平，二线城市1097.07万平，三四线城市832.52万平，占总拿地面积的11%、50%、39%，一二线城市拿地占比较13年上升6%。14年标杆房企降低三四线城市拿地占比，纷纷打出重返一二线重点城市的口号，体现其对于三四楼市风险增大的担忧与对于一二线重点城市强劲市场需求的信心。

以恒大为例，12年恒大于三四线城市拿地面积占总面积的86%，随后于13、14年三四线城市拿地占比逐渐下降，并于14年降至25%；同时，其于一二线城市拿地占比在14年达到64%。这放映了恒大拿地策略转变，随着标杆房企纷纷转向一二线重点城市。虽然，一二线城市拿地将受到竞争大的影响而出现高溢价，但是当中城市稳定的住房需求将确保公司达到可预测的回报，对于公司在确保每年销售规模上有莫大的裨益。而企业在三四线城市的项目多数是与政府合作的大盘项目，这些项目开发周期长，体量大，对于需求量不充足的三四线城市而言，可对企业的销售产生一定的压力。因此，体现恒大对一线及二线主要城市拿地机会的关注，规避三四线城市可能存在的风险。

展望15年，随着解除限购和限贷的楼市新政的落地，一二线重点城市的市场将逐渐回暖，而三四线城市由于本身市场需求不足，市场前景不明。这些市场需求将反应至土地市场中，一二线土地市场将吸引标杆房企的激烈竞争，而三四线土地将延续14年市场行情。标杆房企将加大对一二线土地市场的投入，保持对三四线土地市场观望态度。